¿Qué no puede hacer un administrador de propiedad horizontal?
El administrador de una propiedad horizontal es una persona natural o jurídica que administra los bienes comunes incluidos en el Régimen de Propiedad Horizontal, bajo la coordinación y supervisión de la junta directiva. Sus responsabilidades están descritas en la Ley de Régimen de Propiedad Horizontal y también señala lo que no puede hacer en el ejercicio de su cargo.
El administrador de propiedad horizontal será nombrado por la Junta Directiva mediante el voto favorable de la mayoría simple de los directores. Esta contratación deberá ser inscrita en el Registro Público, cumpliendo con lo indicado en el artículo 91 de la Ley, la cual también describe que deberá tener perfil gerencial, poseer conocimientos sobe recursos humanos y régimen laboral, saber solucionar conflictos, de contabilidad y del manejo de la legislación de la propiedad horizontal y todas las relacionadas con este.
¿Qué no puede hacer un administrador de propiedad horizontal?
El administrador de una propiedad horizontal cumple un rol importante para el correcto funcionamiento y mantenimiento de una PH. Sin embargo, en el ejercicio de su cargo, el administrador no puede:
- Dar información de la ley y de protección de datos, en base a lo descrito en el artículo 11 de la Ley 81 sobre Protección de Datos, que dice lo siguiente:
Todas las personas que intervengan en el tratamiento de datos personales están obligadas a guardar reserva o secreto respecto a estos, incluso cuando hayan terminado la relación con el titular o responsable de los datos, impidiendo el acceso o uso no autorizado.
- Imponer multas a los propietarios, solo la Junta Directiva puede hacerlo.
- Ejercer funciones que le competen a la junta directiva ni formar parte de la junta directiva, salvo las PH que cuenten con menos de veinte unidades inmobiliarias. El artículo 96 de la ley detalla lo siguiente: El administrador no podrá extralimitarse o usurpar funciones o facultades que correspondan a la Junta Directiva, Asamblea de Propietarios o autoridades competentes.
- Tomar decisiones importantes sin la aprobación de la Asamblea de propietarios, que es la encargada de tomar decisiones de relevancia para la comunidad de propietarios.
- Establecer o modificar los reglamentos internos: El administrador no tiene la facultad de establecer o modificar los reglamentos internos del régimen de propiedad horizontal.
- Realizar modificaciones estructurales sin la aprobación correspondiente: El administrador no puede realizar modificaciones estructurales sin la aprobación de la junta de propietarios y sin cumplir con las disposiciones legales y reglamentarias correspondientes.
- Negociar contratos sin la aprobación de la asamblea de propietarios: El administrador no puede negociar contratos importantes (como contratos de obras mayores) sin la aprobación de la asamblea de propietarios. Estas decisiones deben ser tomadas en asamblea extraordinaria.
Es importante señalar que pueden existir otras limitaciones según lo decida cada Régimen Propiedad Horizontal y que se encuentre establecido en su Reglamento de Copropiedad, por lo que es recomendable conocerlo para tener claras las funciones y limitaciones específicas del administrador de propiedad horizontal.
¿El administrador de una propiedad horizontal puede ser objeto de medidas cautelares civiles por el ejercicio de su función?
No, el administrador de una propiedad horizontal no será responsable personal, civil, administrativa o penalmente siempre y cuando sus actuaciones sean ejecutadas en el ejercicio de su cargo y por mandato de la Asamblea de Propietarios o de la Junta Directiva, de conformidad con lo establecido en la Ley. De igual manera, no podrá ser objeto de medidas cautelares civiles de carácter personal ni en sus bienes, por las acciones que lleve a cabo en el ejercicio de su cargo y por mandato de la Asamblea de Propietarios o de la Junta Directiva. Si al ejecutar sus funciones el administrador se aleja de lo preceptuado en la normativa legal o lo dispuesto por la Asamblea de Propietarios, entonces si será responsable civil, penal y administrativamente por su actuar.
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