Los estacionamientos son considerados como bienes anejos en la Ley de Propiedad Horizontal, la cual permite que estos puedan ser vendidos entre propietarios pertenecientes al mismo régimen de propiedad horizontal.

El promotor de la propiedad horizontal deberá presentar en la documentación el plano demostrativo de distribución de los estacionamientos que la conformarán.

¿Qué son bienes anejos?

Los bienes anejos de una propiedad horizontal son áreas o espacios que dependen de una unidad inmobiliaria para poder existir y no necesariamente debe estar unida fisicamente a la misma, este bien anejo debe estar descrito e identificado en el reglamento de copropiedad.

¿De qué manera se puede vender un estacionamiento de una propiedad horizontal? 

Una de las preguntas frecuentes de los propietarios de PH es sobre la posibilidad de vender o comprar un estacionamiento adicional debido a que el número de plazas por unidad inmobiliaria puede ser menor al que el propietario necesita. Ante la duda, la respuesta es sí, es posible vender los estacionamientos como bienes anejos, pero solo entre propietarios de esta PH mediante una escritura pública que esté inscrita en el Registro público siempre que la unidad inmobiliaria que vende o traspasa el puesto de estacionamiento no quede con una cantidad menor a la que señalan las normas del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial.

Quien desee comprar un puesto de estacionamiento deberá presentar una certificación emitida por el Ministerio en el que se pueda constatar que está cumpliendo la normativa.

La venta y/o traspaso de un puesto de estacionamiento se puede celebrar sin requerir la aprobación del resto de los propietarios de la PH ni del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial.

En qué casos no se pueden vender los estacionamientos de una propiedad horizontal

El artículo 15 de la Ley 284 de 2022 es clara al señalar que la venta, traspaso, donación, permuta o cualquier disposición de los estacionamientos como bienes anejos estará prohibida cuando:

1. Afecte a los propietarios de las unidades inmobiliarias que estén incorporadas al Régimen de PH.
2. En caso de que los propietarios de las unidades inmobiliarias de la PH sean excluidos de los derechos o beneficios de este.
3. Cuando la cantidad de estacionamiento sea menor al establecido en las normas de ordenamiento territorial del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial.

¿Quién asigna el estacionamiento como bienes anejos en una PH?

La asignación de los estacionamientos como bienes anejos que correspondan a cada unidad inmobiliaria está a cargo del propietario inicial o de la Asamblea de Propietarios del PH cumpliendo con lo señalado en el artículo 41 de la citada Ley.  El mismo artículo agrega que con la segregación de una unidad inmobiliaria, deberán acreditarse los linderos, medidas lineales y superficies como también la correspondencia de bienes anejos, estos tienen que ser identificados y descritos.

Es importante tener presente que los estacionamientos como bienes anejos no podrán formar fincas separadas de las unidades inmobiliarias porque, como tal, dependen de la principal.

¿El Promotor puede hacer Reservas sobre los Bienes Anejos?

El Promotor si puede hacer reservas sobre espacios de estacionamiento, y ello debe constar en el Reglamento de Copropiedad, y tendrá la obligación una vez inscriba la venta de todas las unidades inmobiliarias, pagar una cuota parte por los bienes anejos que no hayan sido asignados a una unidad inmobiliaria. Esta obligación de pago se debe a que debe colaborar con el pago para la conservación de las áreas comunes, consumo del servicio eléctrico y limpieza entre otros segmentos.

Clasificación de los estacionamientos de un PH

Los estacionamientos como bienes anejos son aquellos de uso privado de cada propietario de una o más unidades inmobiliarias, ya que en una PH existen varios tipos de estacionamientos. 

1. Estacionamientos de uso privado: son de uso exclusivo de cada propietario y debe ser asignado por el propietario inicial y estar descrito en el documento de venta.
2. Estacionamiento de propiedad común: son los que forman parte de las áreas comunes de la propiedad.
3. Estacionamientos para visitantes: son áreas exclusivas para los visitantes, las normas y usos de estos deben señalarse en el reglamento de copropiedad.
4. Pisos de estacionamiento: algunos edificios de PH tienen los estacionamientos en pisos dentro de los edificios y que son de uso exclusivo para estacionamientos.