Es común pensar que, siendo dueño de una o más unidades inmobiliarias, se tiene libertad de hacer los cambios y modificaciones que se quieran en ella, pero no es así, no pueden derribarse muros o construir anexos o cualquiera otro cambio solo porque se desea; adquirir una propiedad que forma parte de una propiedad horizontal conlleva ciertas particularidades, en este caso, si desea realizar reformas en unidades inmobiliarias de propiedad horizontal tienes que cumplir algunos requisitos.

Cuáles son los requisitos para realizar reformas en unidades inmobiliarias de propiedad horizontal

Una propiedad horizontal comprende de varias unidades inmobiliarias y de áreas de uso común, por lo que los propietarios no cuentan con libertad plena de cambiar las áreas que deseen a su completa discreción. ¿Con qué requisitos debe cumplir para realizar reformas en unidades inmobiliarias?

La Ley 284 de Propiedad Horizontal, en su artículo 13, describe claramente que los propietarios tienen permitido realizar reformas en unidades inmobiliarias, formar otras unidades, reducir o aumentar su espacio siempre que cumpla con lo siguiente:

• Que la modificación no sea un riesgo para la estabilidad, funcionamiento y conservación de la PH.
• Que la reforma que quiera vaya a realizarse cumpla con las normas establecidas de desarrollo urbano.
• Contar con la aprobación de la Asamblea de Propietarios con un mínimo del 60% de participación del total de las unidades inmobiliarias o por su representantes o delegados asignados.
• Contar con los permisos requeridos por las autoridades

¿Qué hacer luego de realizar reformas en unidades inmobiliarias?

El artículo 13 de la Ley de Régimen de Propiedad Horizontal señala que las reformas en unidades mobiliarias deben ser protocolizadas en el Reglamento de Copropiedad incluyendo una declaración en la que se señale la finca que se modificará y qué cambios se llevarán a cabo. La inscripción debe hacerse en el Registro Público en cada finca, a menos que se realice una unión o fusión de fincas o cuando se divida una que ya existe, en ese caso, se cancelará la inscripción de la finca que se fusionó a otra.

¿En quién recae la responsabilidad al hacer reformas en unidades inmobiliarias en una Propiedad Horizontal?

En el artículo 56, sobre las responsabilidades de los propietarios, la Ley señala que cada propietario debe contratar personal capacitado para hacer reformas en unidades mobiliarias que le pertenecieran. Además, contempla también que es su deber respetar y preservar la uniformidad del inmueble, lo que significa que los cambios que realice deben apegarse al diseño original de la propiedad, sin alterar ni cambiar, por ejemplo, el color de la fachada o el diseño de las puertas o ventanas.

Modificaciones que no están permitidas realizar en las unidades inmobiliarias de propiedad horizontal

En el artículo 32, la Ley resalta la prohibición a propietarios, residentes y a cualquiera que ocupe las unidades inmobiliarias realizar obras nuevas y/o mejorías como excavaciones nuevas, sótanos o ampliaciones de las que ya existieran que perjudicaran la solidez y seguridad de la propiedad.

Se prohíbe, además, realizar obras nuevas, instalaciones o equipos, agregar techos, aleros, antenas o cualquier otro objeto sin contar con la aprobación del 66% se la totalidad de las unidades inmobiliarias que conforman la PH.

Cambiar cualquiera de las fachadas también requiere aprobación de la Asamblea de Propietarios y, para hacerlo, debe contar con el estudio de un arquitecto y obtener aprobación de las autoridades pertinentes, así lo establece el artículo 32 de la Ley 284.

En resumen, es posible realizar reformas en las unidades inmobiliarias siempre que se cumplan los requisitos previstos en la Ley y con las que señalen las autoridades competentes, como el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial.