¿Es la junta directiva una extensión de la administración?
La junta directiva de propiedad horizontal es un órgano fundamental para la administración y dirección de los asuntos relacionados con la propiedad horizontal, ¿puede ser considerada una extensión de la administración?
En este artículo, analizaremos el rol de la junta directiva y el rol del administrador para dar respuesta a este importante planteamiento.
¿Cuál es el rol de la junta directiva en la propiedad horizontal?
El artículo 73 de la Ley establece que la junta directiva debe ser elegida en asamblea de propietarios y deberá constar de, al menos, tres miembros que tendrán los cargos de presidente, secretario y tesorero.
La junta directiva tendrá las facultades que estipula la Ley, su reglamentación, el Reglamento de Copropiedad y la Asamblea de Propietarios, según dicta el artículo 73 de la Ley 284.
Algunas de las responsabilidades de la junta directiva que describe el artículo 80 de la Ley 284 son las siguientes:
- Representar a la asamblea de propietarios.
- Cumplir con las decisiones que tome la asamblea de propietarios en relación con mantenimiento, seguridad, operación, administración y conservaciones de los bienes comunes.
- Evaluar el proyecto de presupuesto y el informe de ingresos y egresos presentados por el administrador y revisar los estados financieros del contador público.
- Autorizar las obras que soliciten realizar los propietarios.
- Considerar el proyecto de presupuesto y el informe de ingresos y egresos presentado en la sesión ordinaria anual para recomendar su rechazo o aprobación.
- Autorizar cualquier desembolso extraordinario que no se haya previsto en el presupuesto, por alguna reparación necesaria e imprescindible, con carácter de urgencia que no pueda esperar hasta la asamblea ordinaria o extraordinaria para su aprobación.
- Revisar los balances mensuales de ingresos y egresos que presente el administrador.
- Aprobar o rechazar los nombramientos y exclusiones de los empleados de la PH que proponga el administrador, en base al presupuesto previamente aprobado por la Asamblea de Propietarios.
- De ser necesario, contratar los servicios de un profesional del derecho con experiencia en propiedad horizontal que facilite el buen funcionamiento y operación de la PH.
- Contratar los servicios de un contador público autorizado, quien deberá auditar los libros que lleve el administrador y rendir un informe anual en la Asamblea Ordinaria de Propietarios.
¿Cuál es el rol del administrador en la propiedad horizontal?
El artículo 6 de la Ley 284 define al administrador como la persona natural o jurídica que administra los bienes comunes incluidos en el régimen de PH, bajo la supervisión y coordinación de la junta directiva.
Según el artículo 93 de la Ley 284, algunas de las responsabilidades del administrador son:
- Vigilar porque se cumplan las disposiciones de la Ley, las normas del reglamento de copropiedad y de uso, las disposiciones de la asamblea de propietarios y de la junta directiva.
- Llevar a cabo las labores de administración y conservación basándose en el presupuesto aprobado por la asamblea de propietarios.
- Velar por el orden en la PH, por el cumplimento del uso de las unidades inmobiliarias de acuerdo con su destino, y que se tomen las medidas sanitarias, de bioseguridad y de conservación.
- Exhortar a los propietarios a que cumplan con sus obligaciones y comunicar a la Junta Directiva sobre las violaciones a las que el propietario incurriera si no las cumple.
- Ser el representante de la asamblea en todo lo relacionado con cobros.
- Elegir y remover a los empleados de la PH, tomando en cuenta el presupuesto aprobado por la asamblea, a menos que la Junta Directiva desee ejercer esa función.
- Recaudar las cuotas de gastos comunes y manejar la caja menuda que pudiera asignarle la Junta Directiva.
- Solicitar que se realicen las reparaciones urgentes de las áreas comunes.
- Pedir a los propietarios que realicen las reparaciones urgentes por daños que afecten a otra unidad, o las áreas comunes que resultaran afectadas.
- Convocar la asamblea extraordinaria.
Entre otras
En base a las funciones que desempeña la junta directiva versus la administración, podemos concluir que la junta directiva no es una extensión de la administración, aunque su labor esté estrechamente relacionada con la dirección y supervisión de todos lo relacionado con la PH. Ambas, junta directiva y administración, trabajan en conjunto por el bien de la propiedad y la comunidad de propietarios.
