¿Es factible que las cuotas de gastos comunes sean diferentes para unas unidades inmobiliarias?
Las cuotas de gastos comunes en las propiedades horizontales son un punto importante para propietarios y residentes de las PH ya que con estos se cubren los gastos de mantenimiento de las áreas comunes, así como la seguridad, aseo y servicios que sean compartidos entre todos. Una de las preguntas que surge en cuanto a esto es si el cálculo de esas cuotas es equitativa para cada una de las unidades o si es factible que las cuotas de gastos comunes sean diferentes para algunas de ellas, pregunta que responderemos a lo largo de este artículo.
¿Qué son las cuotas de gastos comunes en una PH?
En al artículo 6, renglón 9, de la Ley 284, se define la cuota de gastos comunes como la cantidad de dinero que debe pagar cada propietario por cada unidad inmobiliaria que esté registrada a su nombre en el Registro Público con la finalidad de cubrir los gastos de administración, conservación, reparación, mantenimiento, entre otros, así como el Fondo de Imprevistos, cuotas ordinarias, extraordinarias o cualquier otra que refiera a Ley, su reglamentación, el Reglamento de Copropiedad o lo que disponga la Asamblea de propietarios.
¿Es factible que las cuotas de gastos comunes sean diferentes para unas unidades inmobiliarias?
Sí, así lo contempla el artículo 26 del decreto 151, señalándolo que la cuota de gastos comunes podrá ser fijada en manera distinta si así lo acordara la Asamblea de Propietarios mediante el voto afirmativo del 66% del total de las unidades inmobiliarias que forman la Propiedad Horizontal y que estén al día con las cuotas y responsabilidades de pagos.
La cuota de gastos comunes deberá ser fijada de forma equitativa entre todas las unidades inmobiliarias que tengan condiciones similares, y considerando parámetros objetivos aplicables al tipo o uso de unidades inmobiliarias que componen la propiedad horizontal, sin embargo, bajo ninguna circunstancia el establecimiento de la cuota de gastos comunes puede estar vinculado a parámetros particulares de determinado propietario o unidad inmobiliaria.
Por otra parte, el artículo 35, indica que la modificación de las cuotas de gastos comunes ordinaria o la aprobación de cuotas de gastos comunes extraordinarias en la primera convocatoria requerirán ser aprobadas por el 51% del total de las unidades inmobiliarias que no tengan mora con el pago de las cuotas de gastos comunes. De no existir quorum en la primera convocatoria, el secretario de la Junta Directiva, o quien esté ejerciendo dicha función, redactará un acta haciendo constar la situación y cualquier otro hecho. Los presentes podrán establecer una nueva fecha para celebrar una nueva reunión. En la segunda convocatoria, será suficiente con la aprobación del 30% de la totalidad de las unidades inmobiliarias que se encuentren al día en el pago de las cuotas de gastos comunes.
¿Cómo deben fijarse las cuotas de gastos comunes de las unidades inmobiliarias?
En base al Decreto Ejecutivo 151, en el artículo 41, las cuotas de gastos comunes en las propiedades horizontales deben fijarse según lo siguiente:
- En el Reglamento de Copropiedad de las propiedades horizontales de edificaciones verticales, la cuota deberá fijarse de acuerdo al metraje de las unidades inmobiliarias. Las cuotas de gastos comunes de los distintos tipos de unidades de una edificación vertical podrán diferir entre sí, por razón de los gastos se considerará según lo que generará cada tipo de unidad inmobiliaria.
- Mientras que, en la incorporación de inmuebles a propiedades horizontales multiusos, el reglamento de copropiedad determinará la norma para el cálculo de gastos comunes, en atención a cada uso y componentes de los mismos.
- En el caso de bienes inmuebles incorporados sobre propiedades horizontales ya constituidas, el reglamento de copropiedad debe señalar la obligación del pago de las cuotas de gastos comunes que cada PH derivada tiene que aportar a la propiedad horizontal originaria, cuya manera determinación será señalada en el reglamento de la propiedad horizontal originaria.
Las leyes y regulaciones sobre las cuotas de gastos comunes pueden ser distintas en cada propiedad según su reglamento de copropiedad y los acuerdos a los que llegue la Asamblea de Propietarios, en todo caso, todas las decisiones deben cumplir con lo que establezca la Ley.
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