Cuando Patricia compró su apartamento en un PH en Panamá, estaba feliz estrenando su nuevo hogar. Pero poco después algo empezó a preocuparla: una filtración en el techo del baño.

Pensando que era una simple gotera, fue a conversar con su vecino del piso de arriba. Él, con mucha calma, le respondió:

“Esa no es mi bronca, debe ser algo del edificio. Hable con la administración.”

Patricia hizo lo que tocaba: se presentó en la oficina del administrador, explicó la situación y mostró las fotos. Pero la respuesta la dejó aún más confundida:

“Eso es entre usted y su vecino, yo no puedo meterme.”

Ahí fue cuando decidió escribirme, porque no entendía por qué la administración no hacía nada, si el daño iba empeorando cada día.

¿Hasta dónde llega la responsabilidad del administrador?

Le expliqué a Patricia que el administrador de un PH no es solo quien cobra las cuotas o coordina el mantenimiento. Su papel es mucho más amplio.

La Ley 284 de 2022, que regula la Propiedad Horizontal en Panamá, señala en sus artículos 29 y 93, numerales 12 y 13  que el administrador está obligado a actuar cuando se presentan daños o reparaciones que afectan a terceros o a las áreas comunes.

Es decir, si hay una filtración, un daño estructural o cualquier situación que perjudique a otro propietario, el administrador debe tomar cartas en el asunto, no quedarse cruzado de brazos.

¿Qué son las reparaciones locativas?

También le expliqué que las reparaciones locativas son aquellas que se hacen por el uso normal del inmueble o para mantenerlo en buen estado.
Pueden darse tanto en áreas privadas como en las comunes, e incluyen cosas como:

• Reparar grifos, cañerías o sanitarios.
• Pintar paredes interiores.
• Sustituir bombillos o enchufes dañados.
• Arreglar puertas, ventanas o pisos.
• Corregir pequeñas filtraciones o humedades.

Si alguna de estas situaciones afecta a un vecino o a un área común, el administrador debe intervenir, gestionar la solución y, si hace falta, contratar a un perito idóneo para determinar la causa del daño, tal como dispone el artículo 29 de la Ley 284.

El rol del administrador como mediador

En un caso como el de Patricia, el administrador debió recibir la queja formalmente, realizar una inspección y actuar como mediador entre las partes.
No se trata de “apoyar” a nadie, sino de mantener el orden y promover la buena convivencia dentro del PH.

Entre sus funciones, el administrador puede y debe:

• Ordenar reparaciones urgentes en áreas comunes o privadas si los daños las afectan.
• Solicitar a los propietarios responsables que hagan las reparaciones necesarias.
• Coordinar y supervisar que los trabajos se hagan correctamente.
• Registrar en actas todas las acciones tomadas, junto con el perito o los técnicos involucrados.

Esto no solo ayuda a resolver el conflicto, sino que también evita que el problema escale a reclamos legales o que se deteriore el edificio.

Cuando el administrador no cumple su función

Le expliqué a Patricia que, si el administrador no actúa, estaría incumpliendo su deber legal.
La Ley 284 es muy clara: el administrador tiene la responsabilidad de proteger los bienes comunes y velar por la convivencia. Ignorar quejas o desatender daños que afectan a terceros puede traer consecuencias tanto para la comunidad como para su propia gestión profesional.

En resumen: un buen administrador marca la diferencia

Finalmente, Patricia logró que se hiciera una inspección técnica. El informe confirmó que la fuga provenía de una tubería común, y el PH asumió los costos de reparación.
El conflicto se resolvió sin mayores complicaciones, pero ella aprendió algo valioso: conocer el rol del administrador te permite exigir una buena gestión y proteger tu inversión.

Si te pasa algo parecido y no sabes si el administrador debe intervenir, puedo ayudarte.
Soy Lizbeth Hernández, abogada especialista en Propiedad Horizontal y Derecho Inmobiliario en Panamá, y junto a mi equipo te orientaremos para resolver los conflictos en tu PH conforme a la Ley 284.
Escríbeme y conversemos sobre tu caso.