La gestión de una Propiedad Horizontal (PH) en Panamá, es un ejercicio que demanda atención a la normativa vigente para asegurar la convivencia pacífica y el correcto funcionamiento de la comunidad de propietarios. En este escenario, la Asamblea de Propietarios emerge como el máximo órgano de decisión, cuyas deliberaciones y acuerdos deben ceñirse estrictamente a los procedimientos legales establecidos.
Recientemente, ha surgido una interrogante crucial:
¿Es permitido tomar decisiones por medios tecnológicos sin convocar a una asamblea de propietarios?
La respuesta, a la luz de la legislación panameña, es categórica: No es posible, las decisones de los propietarios deben ser tomadas dentro del foro adecuado que es una Asamblea de propietarios, estas pueden ser presenciales o virtuales, pero hay que llevar el protocolo que establece la Ley de propiedad Horizontal. La toam de decisiones obviando las formalidades legales, no está permitida. Sin embargo, la realidad nos muestra que en algunos PH se están llevando a cabo votaciones sobre temas de gran importancia a través de plataformas digitales, sin el rigor que exige la ley, lo cual conlleva a decisiones que carecen de validez jurídica.
Es fundamental comprender los requisitos para la convocatoria, el quórum y la celebración de las Asambleas de Propietarios, ya sean ordinarias o extraordinarias. Estas formalidades no son meros trámites burocráticos, sino garantías para el ejercicio efectivo de los derechos de los propietarios y la legitimidad de las decisiones adoptadas.
El Proceso Formal de la Asamblea: Un Mandato Legal
La ley es explícita en cuanto a los pasos que deben seguirse para que una Asamblea de Propietarios sea válida:
1.- Convocatoria Formal:
La convocatoria debe realizarse con la antelación, dentro del período establecido en el Reglamento de Copropiedad, indicando de manera precisa el orden del día, es decir, los temas específicos que se van a tratar. Esta convocatoria debe ser comunicada a todos los propietarios, asegurando que tengan conocimiento oportuno de la reunión y los asuntos a discutir.
2.- Quórum Requerido:
Para que la asamblea se considere legalmente constituida, se requiere la presencia de un determinado porcentaje de propietarios, ya sea de manera presencial, por medios tecnológicos o mixtos. En primera convocatoria para la asamblea ordinaria, se exige más de la mitad de los propietarios. En la asamblea extraordinaria, si no se alcanza el quórum en la primera convocatoria, se puede sesionar en segunda convocatoria con un quórum del 20% de la totalidad de los propietarios.
Es crucial destacar que, para deliberar y adoptar decisiones válidas, los propietarios deben estar al día en el pago de sus cuotas de gastos comunes, a menos que la ley exija un porcentaje distinto.
3.- Deliberación y Votación:
Durante la asamblea, los propietarios tienen la oportunidad de discutir los temas incluidos en el orden del día. Las decisiones se toman a través de la votación, cuya modalidad y mayoría requerida (simple o calificada) están definidas en el Reglamento de Copropiedad y en la Ley de Propiedad Horizontal. Es importante recalcar que el derecho a voto está condicionado a estar paz y salvo con las obligaciones financieras de la PH al momento de la votación.
4.- Registro en Acta:
De cada asamblea se debe levantar un acta detallada que registre los acuerdos tomados, el quórum, la forma y resultado de las votaciones, y otros elementos esenciales. Esta acta, firmada por el presidente y secretario de la asamblea, constituye el documento oficial que certifica las decisiones adoptadas.
La Ilegalidad de las Votaciones Informales Online
La práctica de realizar votaciones sobre temas trascendentales a través de plataformas online, sin cumplir con los requisitos formales de una Asamblea de Propietarios, es una contravención directa a la Ley 284. Estas votaciones informales, aunque puedan parecer ágiles o convenientes, carecen de la validez legal necesaria para obligar a todos los propietarios.
Las decisiones tomadas por esta vía son susceptibles de ser impugnadas
Y sí, estás pueden ser impugnadas por cualquier propietario que considere que sus derechos han sido vulnerados, o simplemente porque no se cumplió con el procedimiento legalmente establecido. La ausencia de una convocatoria formal con un orden del día claro, la imposibilidad de verificar adecuadamente el quórum y el derecho a voto, y la falta de un acta que certifique la deliberación y la votación, son vicios que invalidan cualquier acuerdo alcanzado por medios informales.
¿Qué Deben Hacer las Administraciones y los Propietarios?
Ante la tentación de recurrir a métodos informales para la toma de decisiones, es crucial recordar que la ley establece el marco legal que garantiza la participación, la transparencia y la legalidad en la gestión de la Propiedad Horizontal.
Las administraciones deben apegarse estrictamente a los procedimientos legales para la convocatoria y celebración de las Asambleas de Propietarios, asegurando que se cumplan todos los requisitos establecidos en la ley y en el Reglamento de Copropiedad. Los propietarios, por su parte, tienen el derecho y la responsabilidad de exigir que las decisiones se tomen en el seno de asambleas debidamente convocadas y celebradas, donde puedan ejercer su derecho a voz y voto de acuerdo con la ley.
En conclusión, si bien la tecnología puede ser una herramienta complementaria para la comunicación en las PH, la toma de decisiones formales sobre temas importantes debe realizarse en el marco de una Asamblea de Propietarios que cumpla rigurosamente con los requisitos legales. Cualquier intento de eludir estas formalidades a través de votaciones informales online carece de validez y puede generar conflictos y la impugnación de las decisiones.
