Las propiedades horizontales ofrecen diversos beneficios a sus propietarios, como seguridad, mantenimiento de áreas comunes y comodidades compartidas que requieren el pago de cuotas comunes y cuotas extraordinarias que permitan cubrir los gastos administrativos y de mantenimiento para la conservación de la propiedad.

En este artículo, abordaremos el tema de la liquidación de las cuotas extraordinarias en una PH, los principios legales que sustentan esta práctica, la posibilidad o no de exonerar a uno o más propietarios de estas cuotas, entre otros.

¿Qué son las cuotas extraordinarias de una propiedad horizontal?

Para hablar de la liquidación de las cuotas extraordinarias, es necesario comprender a qué se refieren esas cuotas, siendo estas una cantidad de dinero adicional a la cuota ordinaria que debe aportar cada propietario para cubrir los gastos de administración y/o mantenimiento de los bienes comunes.

Aprobación y liquidación de las cuotas extraordinarias

El artículo 41 del Decreto Ejecutivo 151, señala que las cuotas extraordinarias de gastos comunes, así como la forma y período de pago, es decir, la liquidación de las cuotas extraordinarias será aprobada por la asamblea de propietarios. De aprobarse recargos sobre estas cuotas, deberá señalarse su porcentaje y forma de pago, según lo determine la Ley y el Reglamento de Copropiedad.

A su vez, el mismo artículo, indica que las cuotas extraordinarias de gastos comunes se determinarán distribuyendo el monto presupuestado para cubrir el gasto presupuestado entre el número total de unidades inmobiliarias de la PH o del uso o componente debido.

Sin embargo, la Asamblea de Propietarios podrá decidir que se liquiden de forma distinta con una votación de aprobación del 51% de las unidades inmobiliarias que se encuentren al día en sus obligaciones con la propiedad horizontal.

¿La junta directiva puede exonerar el pago de las cuotas extraordinarias?

El artículo 80 de la Ley 284, que regula el Régimen de Propiedad Horizontal, detalla que la junta directiva no está autorizada a eximir la cuota de gastos comunes, incluyendo multas, recargos y cuotas extraordinarias.

¿Cuándo un propietario de una unidad inmobiliaria no está obligado a pagar la cuota extraordinaria de un PH?

Aunque el punto principal de este artículo es la liquidación de las cuotas extraordinarias, también es relevante saber si un propietario de una unidad inmobiliaria está o no obligado a cumplir con las cuotas extraordinarias y lo que dice la ley al respecto. En cuanto a esto, el artículo 36 de la le Ley 284, señala que cuando estén destinados a bienes que, por su destino o naturaleza, pueden no ser usados por la unidad inmobiliaria ya que no son necesarios para el funcionamiento, mantenimiento, estabilidad, existencia, uso, seguridad y goce de la PH, o que sean considerados suntuosos, el propietario de la unidad no está obligado a cumplir con las aportaciones correspondientes para ese fin.   

¿Quién define si las construcciones o mejorías de una Propiedad Horizontal ya establecida son o no suntuosas?  

En base a lo escrito en el artículo 36, al Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial le compete definir, por medio de la Dirección de Propiedad Horizontal, si en efecto las construcciones de mejoras son necesarias o si son suntuosas, y su resolución será vinculante. Es decir, aquellos propietarios que no tengan interés, no usen o no se beneficien con las mejoras adicionales o suntuosas no tienen obligación de cumplir con los pagos de las cuotas extraordinarias. Si desearan hacerlo, podrán gozar del uso de las mejorías siempre que cumpla con los costos establecidos.

Aprobación de las mejoras adicionales

Para aprobar las mejoras adicionales a las que ya existen al momento de incorporarse a la Propiedad Horizontal, se requerirá el 51% del voto favorable del total de las unidades inmobiliarias que se encuentren al día en el pago de las cuotas de gastos comunes, según el artículo 36 de la Ley 284.