Cuando en un PH aparece un conflicto, lo primero que muchos propietarios preguntan es: “¿Y esto quién lo resuelve?”.
Parece una pregunta sencilla, pero en la práctica no siempre lo es.
En los PH se mezclan temas de convivencia, cobro de cuotas, decisiones de Asamblea, actuaciones de la Junta Directiva, reclamos contra la administración y, en algunos casos, situaciones que terminan escalando más de lo que deberían.
Por eso, con los cambios relacionados con la justicia comunitaria de paz, es importante que propietarios, administradores y miembros de Junta Directiva tengan claro algo: no todos los conflictos del PH se manejan igual, ni todos llegan al mismo lugar.
Aunque muchas personas todavía hablan de “Jueces de Paz”, con la Ley 467 de 2025 esta figura pasa a denominarse Juez Comunitario. En términos prácticos, cuando una norma o resolución mencione juez de paz, debe entenderse como juez comunitario.
Ahora bien, en materia de Propiedad Horizontal, la Ley 284 establece que las controversias relativas al régimen de PH, salvo las excepciones de la propia ley, serán de competencia de la jurisdicción ordinaria. Pero también señala que, para el cobro de cuotas de gastos comunes, los jueces de paz tienen competencia hasta la cuantía que establece la ley, aplicando el procedimiento correspondiente a procesos ejecutivos de menor cuantía.
Esto es clave, sobre todo para los PH que enfrentan morosidad.
Las cuotas de gastos comunes no son una colaboración voluntaria ni un favor que el propietario decide si paga o no. Son el soporte económico del inmueble: seguridad, limpieza, mantenimiento, reparaciones, servicios, administración y funcionamiento general.
Entonces, ¿qué cambia en la práctica?
Cambia la necesidad de actuar con más orden. Ya no basta con decir “vamos donde el juez de paz” o “esto lo resolvemos en la corregiduría”. Antes de iniciar cualquier reclamo, el PH debe tener claro qué tipo de conflicto tiene enfrente.
No es lo mismo un propietario moroso que debe cuotas comunes, que una disputa por ruidos, filtraciones, mascotas, uso indebido de áreas comunes o inconformidad con una decisión de la administración.
Cada situación necesita una ruta distinta.
Para administradores y juntas directivas, esto significa que deben documentar bien los hechos: comunicaciones, actas, estados de cuenta, reglamentos aplicables, convocatorias y decisiones tomadas. En un conflicto de PH, el orden documental puede hacer la diferencia entre una gestión efectiva y un problema que se alarga innecesariamente.
Para los propietarios, también hay una lección importante: antes de asumir que una decisión es ilegal o que un vecino “no puede hacer eso”, conviene revisar el Reglamento de Copropiedad, las actas de Asamblea, la Ley y el procedimiento correspondiente.
Al final, estos cambios no deben verse como un obstáculo. Más bien, son una oportunidad para que los PH manejen sus conflictos con mayor seriedad.
La convivencia no se protege improvisando. Se protege con reglas claras, documentación y decisiones bien sustentadas.
Soy Lizbeth Hernández, abogada en Propiedad Horizontal y Derecho Inmobiliario en Panamá. Si quieres que revisemos tu caso y te ayude para resolverlo con la mejor estrategia según tu reglamento y la Ley 284, escríbeme y lo conversamos.
