María llegó a consulta con un problema que suena administrativo, pero en Propiedad Horizontal se vuelve una bomba:
“Licenciada, el banco no nos deja mover la cuenta. Dice que falta documentación y que la cuenta no está bien estructurada. ¿Eso puede pasar si somos una Propiedad Horizontal?”
Cuando escucho “banco” + “cuenta del PH”, casi nunca es mala fe. Lo común es desorden: cuentas a nombre de una persona, firmas únicas, fondos mezclados o una Junta Directiva que nunca dejó formalmente quién podía girar.
Lo primero que le pregunté a María fue:
“¿La cuenta está correctamente a nombre del PH? ¿Y cuántas personas pueden firmar?”
Porque la Ley 284 sí da lineamientos sobre cómo deben manejarse los fondos, y los bancos suelen pedir soporte justo sobre esos puntos.
Qué exige la Ley 284 (y por qué el banco se pone estricto)
La Ley establece que los fondos de la administración deben depositarse en el banco o bancos que determine la Junta Directiva. Y además, la Junta debe determinar quiénes pueden girar, pero con una regla que es clave: deben ser más de un dignatario.
También exige que el Fondo para Imprevistos se maneje en cuenta aparte, y que solo pueda girarse con autorización de la Asamblea de Propietarios.
Y dentro de las funciones del administrador está expresamente depositar los fondos en el banco que determine la Junta, y manejar estos recursos con el orden que corresponde.
Cuando esto no se cumple, el banco no tiene cómo validar que el manejo es institucional y no “personal”. Y ahí empiezan los bloqueos, las exigencias de actas, certificaciones y la famosa frase: “traiga la documentación”.
Lo que estaba pasando en el caso de María
En el PH de María, la cuenta se había abierto hace años con una estructura vieja. No estaba claro:
- Si la cuenta estaba correctamente titulada,
- Si la Junta había aprobado formalmente a los firmantes,
- Y si el Fondo de Imprevistos estaba separado como debía.
Además, varios propietarios estaban pidiendo estados de cuenta y soporte, lo cual es normal, porque en Propiedad Horizontal hay un derecho claro a solicitar documentos relacionados con la gestión cuando se trata del ejercicio de derechos dentro del PH.
Y cuando hay dudas con cuentas, normalmente el problema no es “el banco”. El problema es que el PH no está operando como institución, sino con costumbres.
Qué hicimos para encauzarlo (sin convertirlo en pleito interno)
En vez de buscar culpables, el enfoque fue ordenar:
- Que la Junta Directiva determinara y dejara sustentado quiénes podían girar, cumpliendo con la regla de más de un dignatario.
- Que el Fondo para Imprevistos quedara realmente separado y se respetara la autorización de Asamblea.
- Que se fortaleciera la transparencia documental, porque cuando el PH presenta las cosas claras, la relación con el banco y con la comunidad cambia.
Algo que siempre les digo: el manejo irregular de fondos en PH no es un chiste. La Ley contempla consecuencias y puede traer afectaciones serias para la gestión.
Lo que María aprendió
María salió con una lección simple: en Propiedad Horizontal, las cuentas no se manejan “como negocio familiar”. Se manejan como lo que son: recursos de una comunidad, con controles mínimos y soporte.
Si tu PH está trancado con el banco, lo que se necesita es orden: cuentas correctas, firmantes correctos y fondos separados como manda la Ley.
CTA (Lizbeth Hernández)
Si en tu PH el banco les está poniendo trabas, hay dudas con firmantes, cuentas a nombre equivocado o el Fondo de Imprevistos está mezclado, escríbeme. Soy Lizbeth Hernández, abogada en Propiedad Horizontal y Derecho Inmobiliario. Revisamos tu caso y te digo cómo ordenarlo con base en la Ley 284, sin improvisar.
