La Asamblea de Propietarios representa el máximo órgano de decisión dentro de una PH. Para que sus deliberaciones y acuerdos tengan plena validez legal, es imprescindible cumplir con los requisitos de convocatoria y quórum establecidos en la ley y en el Reglamento de Copropiedad. Sin embargo, ¿qué sucede cuando, a pesar de haberse realizado una convocatoria formal para una asamblea ordinaria, el número de propietarios presentes o representados no alcanza el mínimo requerido?

Para la primera convocatoria de una Asamblea de Propietarios, ya sea ordinaria o extraordinaria, se requiere generalmente la presencia de más de la mitad de los propietarios. Este porcentaje se calcula sobre el total de las unidades inmobiliarias, independientemente del número de propiedades que posea un mismo dueño.

¿Cómo se debe actuar ante la Falta de Quórum en la Primera Convocatoria?

Si transcurrida una hora desde la hora fijada en la convocatoria no se logra reunir el quórum necesario, la ley establece un protocolo claro:

1. Levantamiento de Acta:

El Secretario de la reunión, o quien esté designado para ejercer esta función, debe levantar un acta en la que se haga constar la circunstancia de no haber alcanzado el quórum requerido. En esta acta se debe especificar el número y nombre de los asistentes, así como la cantidad de propietarios habilitados para votar.

2. Segunda Convocatoria:

Una vez cumplida esta formalidad, la Asamblea de Propietarios puede sesionar en segunda convocatoria con un quórum diferente, generalmente equivalente al 20% de la totalidad de los propietarios del inmueble. Este porcentaje puede deliberar y adoptar decisiones válidas mediante el voto favorable de la mayoría de los presentes que estén al día en el pago de las cuotas de gastos comunes, siempre y cuando la ley no exija un porcentaje distinto para temas específicos.

3. Plazo para la Segunda Convocatoria:

La normativa, como se menciona en algunos proyectos de ley, indica que la segunda convocatoria debe realizarse inmediatamente y celebrarse dentro de los 10 días calendario después de la primera convocatoria, manteniendo la misma agenda, horario, forma y lugar. Es importante verificar la ley vigente para confirmar si este plazo se mantiene o si existe alguna variación.

4. Nueva Fecha:

Se podrán establecer una nueva fecha para la celebración de la segunda reunión, con el mismo orden del día de la convocatoria anterior.

5. Validez de las Decisiones en Segunda Convocatoria

Es fundamental comprender que las decisiones adoptadas en la segunda convocatoria, con el quórum del 20%, son plenamente válidas y de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, tanto presentes como ausentes, siempre que se hayan cumplido los requisitos de convocatoria para esta segunda reunión y las decisiones se tomen por la mayoría requerida de los presentes habilitados para votar, y se cumpla con el voto calificado si la decisión así lo amerita.

Consideraciones Importantes

1. Reglamento de Copropiedad:

Es crucial revisar el Reglamento de Copropiedad de cada PH, ya que este documento puede establecer requisitos de quórum específicos para ciertos temas o incluso para las asambleas en general, siempre dentro de los límites permitidos por la ley.

2. Derecho a Voz y Voto:

Recordemos que los propietarios que no estén al día en el pago de sus cuotas de gastos comunes generalmente solo tienen derecho a voz, pero no a voto en las asambleas. Esto se debe tener en cuenta al calcular el quórum para la toma de decisiones.

3. Convocatoria de la Segunda Reunión:

Aunque algunos textos sugieren que la segunda convocatoria se realiza «inmediatamente» o se establece una nueva fecha en el acto, es práctico y recomendable realizar una convocatoria formal para la segunda reunión, notificando a todos los propietarios la nueva fecha, hora, lugar y recordando el orden del día, para evitar posibles impugnaciones.

En resumen, cuando una Asamblea de Propietarios ordinaria no logra el quórum en su primera convocatoria, la ley prevé la suspensión de la sesión, el levantamiento de un acta que certifique esta situación, donde las decisiones tomadas por la mayoría de los propietarios presentes y al día en sus obligaciones serán legalmente vinculantes para toda la comunidad.

Es vital seguir estos procedimientos con rigor para asegurar la legitimidad y la efectividad de la gestión en el Régimen de Propiedad Horizontal.