El propietario inicial es una persona jurídica o natural a cuyo nombre está inicialmente inscrito en el registro público, bajo un título constitutivo, todas las unidades inmobiliarias que conforman la propiedad horizontal. Es decir, el primer titular con derecho de dominio sobre un inmueble específico. Su participación en el proyecto le otorga distintas responsabilidades que están contenidas en la nueva Ley 284 de 14 de febrero de 2022 promulgada en la gaceta oficial en principios de año.

El propietario inicial es el dueño del terreno que acuerda la construcción, o a quien constituye el patrimonio autónomo para que se reúna el dinero para llevar a cabo la obra, o al promotor/constructor de la obra, según sea el caso, y es el titular del terreno sobre el que se hará la construcción que se ha sometido al régimen de propiedad horizontal.

En casos de bienes privados, el propietario inicial es el propietario de todos los derechos de propiedad por lo que posee la plena disponibilidad sobre ellos, teniendo el 100% de los coeficientes de la copropiedad por lo que puede ejercer las funciones que luego quedará en manos de la asamblea de propietarios, junta directiva y administración de la PH.

Responsabilidades del propietario inicial de una propiedad horizontal

Con las reformas realizadas en la nueva Ley de propiedad horizontal de Panamá, se modifican algunos artículos referentes al propietario inicial de la siguiente manera:

El artículo 15 señala que, luego de ser incorporado el régimen de PH, el propietario inicial del bien sujeto al régimen estará en la obligación de hacer la asignación del estacionamiento y los bienes anejos que le correspondan a cada unidad inmobiliaria cumpliendo con lo descrito en el artículo 41.

Por su parte, el artículo 27 señala que, a partir del otorgamiento del permiso de ocupación de la unidad inmobiliaria, el propietario inicial deberá cubrir el total de las cuotas de gastos comunes hasta que sea formalmente inscrita en el registro público la venta o cuando sea entregada.

Cuando se trate de proyectos por fases o etapas que ya hayan sido incorporadas al régimen de propiedad horizontal, el propietario inicial deberá realizar un presupuesto que contenga la totalidad de los gastos comunes para esa fase, sufragando el total de las cuotas de gastos comunes de las unidades que no hayan sido entregadas o traspasadas.

En el caso de proyectos por etapas o fases que el propietario inicial no haya anexado al régimen de PH, tendrá que pagar la cuota que corresponda por las áreas comunes teniendo un presupuesto diferente al del inmueble.

En cuanto al mantenimiento de las áreas que sean reservadas por el promotor para desarrollos futuros, corresponderá por cuenta del promotor y/o el propietario inicial.

El propietario inicial y la administración de la propiedad horizontal

La administración de la propiedad horizontal será responsabilidad del promotor y/o el propietario inicial hasta el momento que sea completada la totalidad, pudiendo requerir la participación que corresponda a la cuota de gastos comunes de cada uno de los propietarios que haya comprado su unidad inmobiliaria desde que obtiene el título de propiedad. Cuando la venta e inscripción se haya formalizado, y por un 51% de las unidades inmobiliarias de la PH (tanto derivada como originaria, los propietarios podrán elegir una junta directiva distinta a la designada por el promotor.

Reservas el propietario inicial y sus obligaciones

El propietario inicial puede hacer reservas ya sea de construcción o de bienes comunes. Las reservas de construcción es el derecho que se reserva sobre el uso de ciertas áreas comunes o lotificaciones para continuar con futuras etapas en la propiedad horizontal.  Por su parte las reservas sobre bienes comunes es el derecho sobre ciertos bienes comunes como: la azotea, sótano, fachadas, servidumbres¡, estacionamientos y otros.

El artículo 117 indica que, de existir reservas sobre la azotea para futura construcción o instalación, deberá ser prevista con anterioridad, cumpliendo con las normas de desarrollo urbano, estacionamientos, densidad, destino, entre otros, y contar con las autorizaciones pertinentes.