Las reservas del promotor es un derecho declarado a su favor en el reglamento de copropiedad de la propiedad horizontal sobre el restante de terreno y de elementos de bienes comunes no esenciales, permitiéndole disponer de ellos con libertad sin que afecte la seguridad, los derechos de los propietarios y la funcionalidad del proyecto.

Las reservas responden a la disposición o uso de espacios determinados de la propiedad para construir, ampliar o mejorar las áreas señaladas.

¿Quién es el promotor?

El promotor es cualquier persona jurídica o física, pública o privada, que promueve y financia con sus recursos o los de terceros las obras de una edificación con fines de enajenarlos, entregarlos o cederlos a otros.

Tiempo de vigencia de las reservas del promotor

En el artículo 6 señala que las reservas del promotor tendrán una vigencia máxima de diez años.

Lo que refiere la ley sobre las reservas del promotor y los derechos sobre la PH

El artículo 55 de la Ley 284, de 14 de febrero de 2022 que regula el régimen de propiedad horizontal, enumera de la siguiente manera los derechos del promotor sobre la PH:

#1 Hacer reservas sobre bienes comunes no esenciales que beneficien el desarrollo y ejecución del proyecto.

#2 Elegir el nombre de la propiedad horizontal y el número de unidades inmobiliarias en las que se divide el proyecto, su valor y el coeficiente de participación.

#3 Señalar y determinar los usos o destinos de la propiedad horizontal, demarcando sus áreas y cumpliendo con las normativas de desarrollo urbano.

#4 Crear el reglamento de copropiedad cumpliendo con la ley y presentar el titulo constitutivo en el registro público.

#5 Asignar la junta directiva transitoria y al administrador inicial de la PH.

#6 Hacer contratos de promesa de compraventa y compraventa.

#7 En los proyectos por etapas, tendrá acceso a promover y desarrollar futuras fases.

#8 Tramitar la documentación referente al régimen de Propiedad Horizontal ante el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial.

Requisitos que se deben cumplir para validar las reservas del promotor

Para que las reservas del promotor sean validas, en la promesa de compraventa que suscriba el promitente comprador y el vendedor, cuando se trata de viviendas nuevas, deberá incluirse:

• Información específica de las reservas que el promotor impondrá en el Reglamento de Copropiedad sobre los sótanos, las fachadas, las áreas de servidumbres y otros.
• Las reservas del promotor que podrán establecerse sobre espacios privados ya edificados o sobre terrenos adyacentes para futuras fases de la propiedad horizontal. El promotor podrá adelantarlas siempre que cumpla con la normativa de desarrollo urbano sin que estas desmejoren los derechos a la propiedad privada ofrecida al comprador.

Las reservas del promotor y el reglamento de copropiedad

En el artículo 49, la Ley 284 establece que las reservas del promotor deben estar descritas en el reglamento de copropiedad de la propiedad horizontal sin que estas afecten los bienes comunes esenciales para la estabilidad, existencia y funcionabilidad de la propiedad horizontal.

El promotor no podrá cambiar ni añadir reservas una vez que se haya instituido el reglamento de copropiedad.

Estamos de acuerdo con las reservas que el Promotor debe hacerse en el entendido del desarrollo del proyecto por etapas o fases y por un tema económico, pero si pensamos que estas reservas deben limitarse, sobre todo aquellas sobre bienes anejos porque entra en contradicción con lo que estipula la Ley en cuanto a que éstas deben estar ligadas necesariamente a una unidad inmobiliaria.

Responsabilidades del promotor de la propiedad horizontal

Además de las reservas del promotor y de los derechos que puede tener sobre la propiedad horizontal también tiene las siguientes responsabilidades:

#1 Estar atendo de la entrega de unidades inmobiliarias en los plazos acordados en el contrato de Contrato de Promesa de Compraventa o Contrato de Compraventa y en el plan maestro.

#2 Que las disposiciones pactadas en el material de promoción, en el contrato de promesa de compraventa o contrato de compraventa sean cumplidos.

#3 Realizar el proyecto cumpliendo con el diseño aprobado por las autoridades.

#4 Crear un presupuesto para los proyectos por fase o etapas que incluya los gastos comunes, sufragando la totalidad de las cuotas de los gastos comunes que no hayan sido entregadas ni traspasadas.

#5 Pagar la cuota que le corresponde sobre las áreas comunes que requiera para el proyecto, como, por ejemplo: calles de acceso, jardinería, entre otros.