¿Qué pasa cuando los propietarios quieren cambiarle el uso al PH? ¿Se puede y cómo sería el procedimiento?

Una de las inquietudes que surge en las propiedades horizontales es si es posible cambiarle el uso al PH y cuáles serían los pasos para seguir de ser posible. Recordemos que la organización de una propiedad horizontal se lleva a cabo mediante las decisiones que tomen los copropietarios, estableciendo las normas y reglamentos por las que se regirá la PH además de lo que señale la ley de propiedad horizontal.  

Cómo describe la ley los usos de una propiedad horizontal

El uso de una propiedad horizontal será el que esté expreso en el reglamento de copropiedad y lo que se permita en el inmueble sometido al régimen de PH.

Estos usos deberán ser cónsonos con las normas de uso de suelo de la finca o fincas sobre la cual se constituye la propiedad horizontal, hay diferentes tipos de suelo, residencial o habitacional, recreacional, terceario, (comercial, industrial, hoteles, estacionamientos, etc), forestal, etc… y deberán responder a las normas de urbanismo.

En la institución jurídica de un PH se reúnen normas que regulan la organización y división de los inmuebles en los que se comparten bienes comunes y se goza de bienes privativos que se distribuyen en un terreno o edificio.

¿En qué documento se describe el uso de la propiedad horizontal?

Según indica el artículo 39 de la Ley 284 de 14 de febrero de 2022, en el titulo constitutivo en el que se incluye un inmueble del tipo régimen de propiedad horizontal debe señalarse el uso o usos detallando la independencia de cada unidad inmobiliaria que lo conforma. Cuando se asigne la propiedad como multiuso deberá ser apropiada la división de la operación para cada uso según se establezca en el régimen, constando en el reglamento de copropiedad.

El artículo 49 de la Ley comentada agrega que, de tratarse de una propiedad determinada como multiusos, es necesario definir el uso de cada una de las áreas o pisos. En edificios, cada uno debe cumplir con las normativas de zonificación establecidas por el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial.

¿En quién recae la responsabilidad de definir el uso de la propiedad horizontal?

El promotor tiene el derecho de definir y establecer el tipo de uso o finalidad de la propiedad horizontal y las áreas cumpliendo con las normativas de desarrollo urbano establecidas, así lo indica el artículo 55 de la ley vigente de régimen de propiedad horizontal. También podrá elegir el uso o usos que tendrá la PH, definiendo las áreas o pisos cuando se trate de propiedades multiusos. Las edificaciones, por su parte, estarán delimitadas dentro de las normativas vigentes de zonificación que haya determinado el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial.

¿Los propietarios quieren cambiarle el uso al PH?

En base a lo señalado en los artículos 30 de ley por la que se rige la propiedad horizontal en Panamá, los propietarios tendrán derecho a usar su unidad inmobiliaria de acuerdo con el destino que fue previsto en la ley y el reglamento de copropiedad.

En cuanto a si los propietarios pueden cambiarle el uso al PH, la nueva ley, que aún no cuenta con una reglamentación, refiere que es necesario tomar en cuenta lo siguiente:  

  • Que cumpla con la norma de uso de suelo de la finca o fincas en la que está constituido.
  • Que su uso esté definido en la incorporación, estableciendo con claridad la independencia de casa uso, en caso de que el reglamento permita multiusos.
  • Que no esté descrita como uso residencial únicamente, en ese caso, se excluiría la posibilidad de darle un uso distinto al domiciliario.

Cambiarle el uso al PH requerirá una modificación al reglamento de copropiedad para lo cual es necesario recurrir al voto de la asamblea con una aprobación del 66% del total de las unidades inmobiliarias que la conformen y que estos representen, al menos, al 75% del valor de la PH.

Son consideradas unidades inmobiliarias las partes o secciones independientes y funcionales en las que se divide una edificación o proyecto que se somete al régimen de PH y al que se le otorga derechos a voto en una asamblea de propietarios.

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