¿Puedo adquirir Bienes Comunes para uso privativo?

La Propiedad Horizontal se constituye sobre edificios divididos en unidades inmobiliarias, pisos, locales comerciales, entre otros, que le otorga a cada propietario derecho de copropiedad sobre su inmueble y los bienes comunes que atribuya la copropiedad. Al igual que posee derecho singular y exclusivo sobre inmuebles particulares.  Ante esto, una de las preguntas que puede surgir es ¿es posible adquirir bienes comunes para uso privativo?

¿Qué son bienes comunes?

A los fines de responder si es posible adquirir bienes comunes para uso privativo antes corresponde explicar que los bienes comunes de una Propiedad Horizontal son las instalaciones y áreas que son de uso indispensable y/o de utilidad para todos los copropietarios, conforme lo establece el Artículo 31 de la Ley 31 del Régimen de Propiedad Horizontal.

Son bienes indivisibles y, en tanto, conserven su calidad de bienes comunes, serán inalienables e inembargables sin dependencia de los bienes privativos. 

¿Qué son elementos privativos?

Los elementos privativos son todos aquellos sobre los que un propietario tiene derecho de manera privada y excluyente. Para que sea considerado privativo debe ser un espacio delimitado y, además, debe ser de aprovechamiento independiente y que sirva de manera exclusiva a su propietario. 

¿Cuáles son los bienes comunes en una Propiedad Horizontal?

El artículo 15 de la Ley 31 en la que se fundamenta el régimen de PH, estipula que el terreno donde fue construido un edificio que no haya sido concedido o pertenezca a dos o más propietarios forma parte de los bienes comunes. Las áreas previstas para la seguridad, salubridad, preservación y funcionamiento de las unidades inmobiliarias que pertenezcan a la PH también son bienes comunes.

El artículo 16 de la misma ley también asigna como bienes comunes:

  • Fundamentos, pilares, y demás elementos que formen parte de la estructura como techos, corredores, rutas de comunicación, frentes, entre otros.
  • Sótanos, azoteas, espacios de estacionamiento, jardines y patios delanteros y traseros.
  • Las áreas dispuestas para los servicios, las instalaciones de servicios básicos, entre otros.
  • El espacio en el que se aloje el encargado de la Propiedad Horizontal.
  • Los ascensores de uso común, desagües y depósitos de basura.
  • Todos los aparatos e instalaciones que sean de uso común.

¿Es posible adquirir bienes comunes para uso privativo?  

Si, claro que es posible siempre que se cumpla con una serie de condiciones que establece  el artículo 18, que fue modificado con el Decreto 151 con el cual se reglamenta la Ley 31 de PH, en cuanto a la posibilidad de adquirir bienes comunes para su uso privativo es:

  • Que la Asamblea de Propietarios cuenta con plena libertad de acordar que ciertos bienes considerados comunes puedan ser determinados como propios de uno o más propietarios siempre que estos bienes no sean necesarios para el uso, conservación, seguridad de la propiedad.
  • Que se puede otorgar a uno o más propietarios la exclusividad de bienes comunes siempre cumpliendo con las condiciones establecidas y que no viole los derechos de los demás propietarios que vean limitado su uso.
  • Que los acuerdos para adquirir bienes comunes para usos privativos deben incorporarse en el título constitutivo del Régimen de Propiedad Horizontal o mediante la aprobación de los copropietarios.
  • Que los acuerdos deberán adoptarse en el titulo constitutivo de incorporación al Régimen de Propiedad Horizontal o aprobados posteriormente por el voto más de la mitad de todos los propietarios que no presenten mora en las cuotas y otros compromisos que tuviere.
  • Que sea aprobado este uso ya sea en calidad de venta, arrendamiento, donación o cualquier otra modalidad que se decida a través del voto de más de un 66% de los propietarios que estén al día con las cuotas de gastos comunes.

Es importante que aquellos que quieran adquirir este tipo de bienes tengan en cuenta que deben asumir el costo de la conservación del bien, de las reparaciones necesarias pordesgaste del tiempo o por uso inadecuado, y no podrán hacer construcciones o modificaciones sin la aprobación de la Asamblea de Propietarios .

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