Ley de Propiedad Horizontal 284 en Panamá

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Desde el 14 de febrero de 2002, entró en vigor la Ley de Propiedad Horizontal 284 en Panamá, ley que regula el régimen de PH, con diez capítulos y ciento veinticinco artículos que incluyen nuevos conceptos y principios que establecen parámetros claros sobre asuntos resaltantes de los que estaremos hablando en este este artículo.

La antigua Ley 31 de 2010, que regulaba el régimen de propiedad horizontal, estuvo en vigor durante doce años y era necesario un cambio que se ajustara a las necesidades vigentes, realizando reformas y llenando los vacíos legales que cada eran cada vez mayores y los que surgieron con la llegada de la pandemia mundial.

Lo nuevo en la Ley de Propiedad Horizontal 284 en Panamá

Luego de meses de discusión en la asamblea Nacional, donde participaron expertos en régimen de propiedad horizontal, La Ley de Propiedad Horizontal 284 en Panamá fue aprobada introduciendo nuevos elementos y reformado algunos artículos contenidos en la antigua ley con el objeto de garantizar un mejor funcionamiento de los PH en Panamá.

Estas son algunas de las adiciones que incluye la Ley 284:

Siete principios rectores contenidos en el artículo 2 que tienen como objeto asegurar el mantenimiento, seguridad, salubridad y conservación de los bienes comunes y privativos y el bienestar de los propietarios.

  1. Convivencia pacífica y solidaridad social.
  2. Derecho al debido proceso.
  3. Derecho a petición.
  4. Principio de la confidencialidad.
  5. Respeto a las decisiones.
  6. Respeto a la dignidad humana.
  7. Sostenibilidad y función social.

El principio de confidencialidad se refuerza en la nueva ley con el fin de otorgarle a los residentes seguridad y tranquilidad en lo relacionado al manejo de los datos, información y todos los aspectos personales que sean conocidos por el administrador.

La Ley de Propiedad Horizontal 284 en Panamá incluye un nuevo glosario de términos

El artículo 6 introduce un glosario en el que se incluyeron cincuenta y seis definiciones que ayudan a una mejor interpretación e implementación de la normativa. En el numeral 19 B, se detalla que no podrán ser objetos de gravámenes las cuotas de gastos comunes o de medida cautelares, excepto por el incumplimiento de las obligaciones o por derecho interpuesto mediante una medida judicial.

La morosidad en la Ley de Propiedad Horizontal 284 en Panamá

La Ley de Propiedad Horizontal 284 en Panamá  define la morosidad como el incumplimiento de los pagos destinados a gastos comunes en el plazo que señale el reglamento de copropiedad. 

Cambios y adiciones que incluye la nueva ley sobre valores inmobiliarios, unidades inmobiliarias, bienes anejos y bienes comunes

El artículo 10 sobre valores inmobiliarios fija los parámetros para determinar el valor de cada unidad de la siguiente manera:

  1. Por decisión del promotor.
  2. Por el acuerdo en asamblea de propietarios por el 66% de las unidades inmobiliarias.
  3. Por avalúo catastral.
  4. Por decisión judicial.

Mientras que el artículo 12, sobre unidades inmobiliarias y bienes anejos, limita la venta de bienes anejos señalando que solo pueden ser adquiridas por personas pertenecientes a la misma propiedad horizontal.

A su vez, pudimos notar que el artículo 13 permite que las unidades inmobiliarias sean modificadas para crear otras o reducir o agrandar su área cuando se hayan cumplido los requerimientos delimitados por la ley.  

En cuanto a los bienes comunes y privativos, los artículos 16 y 17 enmarcan la diferencia entre bienes comunes esenciales y bienes comunes no esenciales.

Asamblea de propietarios y medidas que pueden adoptarse por morosidad

En la Ley de Propiedad Horizontal 284 en Panamá se ha reducido el margen de porcentaje para que la asamblea de propietario pueda asignar algunos bienes comunes como de uso exclusivo para uno o más propietarios. En la Ley 31 se requería el 66%, en la nueva Ley, el artículo 19 señala que será necesaria la aprobación por el 51%. De igual manera, se ha reducido a un 51% la aprobación de la asamblea para adquirir un bien privativo y ser utilizado bien común.

Es el artículo 28 el que describe las medidas posibles que se puedan tomar cuando los propietarios incumplan con sus obligaciones de pago de cuotas de gastos comunes, como recargos y suspensiones de servicios.

Por su parte, el artículo 29 se refiere a las responsabilidades por daños y perjuicios por parte del ocupante de la unidad inmobiliaria, sea propietario, inquilino u otro título. Los que sean provocados en los bienes comunes o privativos y por daños a terceros por negligencia, culpa o dolo de sus invitados o dependientes, serán su responsabilidad.

El mismo artículo específica que el administrador deberá contar con el evalúo de un perito para determinar el monto y el origen de los daños provocados a bienes comunes o privativos que puedan ser atribuidos a alguna unidad o a su propietario.

Sanciones aplicables según Ley de Propiedad Horizontal 284

Otra de las adiciones importantes en la Ley de Propiedad Horizontal 284 en Panamá es el mecanismo de sanciones que puede ejecutarse cuando los propietarios incurran en algunas de las prohibiciones contenidas en el artículo 32, pudiendo levantar multas desde B/500.00 hasta B/1,000.00 como lo indica el artículo 33.

En el título VIII, sobre dirección de propiedad horizontal, artículo 108, encontramos que podrán aplicarse sanciones a quienes incumplan lo dispuesto en la Ley o los reglamentos pertinentes por un valor mínimo de B/.500.00 y máximo de B/.5,000.00

Por su parte, el artículo 109, refiere la facultad de someter a los propietarios a procesos arbitrales para resolver de conflictos. Mientras que el artículo 110, faculta al órgano judicial para crear juzgados especiales de asuntos relacionados a propiedad horizontal.

El artículo 111 agrega que las acciones contra las decisiones adoptadas por la asamblea de propietarios, la junta directiva o el administrador tendrán una prescripción de tres meses contados a partir de la fecha que fue publicada, entregada o inscrita en el registro público, si fuera el caso.

Cuotas de gastos comunes, mejoras en un PH y constitución de propiedad horizontal

La Ley de Propiedad Horizontal 284 en Panamá anexó la posibilidad de modificar la cuota de gastos comunes o la aprobación de cuotas extraordinarias con la aprobación de la asamblea de propietarios con el 51% del voto favorable de la totalidad de las unidades que estén al día con los pagos de las cuotas. A falta de quorum, puede aprobarse con el 30% de asistencia.

En el caso de las mejoras adicionales que puedan incorporarse a la PH, se necesitará el 51% de aprobación del total de las unidades inmobiliarias habilitadas para votar, esto lo encontramos en el artículo 36.

El título VI describe en nueve artículos la manera en la que se constituye el Régimen de PH.

Creación de fondo de imprevistos en la nueva Ley de Propiedad Horizontal 284 en Panamá

La obligatoriedad del Fondo para Imprevistos es una de las grandes novedades de que se incluyen en la nueva ley, determinando que el 1% del total de los ingresos y de las cuotas de gastos comunes recaudados al año será destinado a este fondo.

El promotor de propiedad horizontal en la nueva Ley de Propiedad Horizontal 284 en Panamá

En el título III, sobre el promotor, se establece la responsabilidad del promotor de pagar una cuota-parte sobre los bienes anejos que no asignará a una unidad inmobiliaria y haya reservado para sí, esta cuota deberá señalarse en el Reglamento de Copropiedad de la PH.

Los propietarios podrán elegir la Junta Directiva, que reemplazará a los asignados del promotor, luego de que se haya realizado la venta del 51% de las unidades inmobiliarias. Por su parte, el promotor, deberá entregar la documentación que se detalla en el artículo 54. 

Se anexan nuevos capítulos que regulan la figura del promotor, los comités y la de los propietarios, describiendo sus derechos y sus obligaciones en la propiedad horizontal.

La posibilidad de ser representado en la asamblea es una de las grandes adiciones que trae la Ley de Propiedad Horizontal 284 en Panamá. El artículo 68 indica que, mediante un poder, los propietarios podrán elegir a un representante para que asista en su lugar a las asambleas de propietarios, sean presenciales, mixtas o a través de medios tecnológicos. El documento puede presentarse en físico o de manera electrónica. El administrador no podrá ser representante de ningún propietario.

El administrador en la nueva Ley de Propiedad Horizontal 284 en Panamá

Se incluye la posibilidad de asignar un nuevo administrador mediante el voto positivo del 51% del total de las unidades inmobiliarias que estén solventes con el pago de las cuotas de gastos comunes. Se hará a través de la asamblea ordinaria o extraordinaria, ordenando a la junta directiva la reasignación.

El artículo 93, que describe las obligaciones del administrador, agrega en sus funciones la obligación de informar a los acreedores hipotecarios sobre las unidades inmobiliarias que presenten retrasos en el pago de las cuotas de gastos comunes.

Estas son las reformas y adiciones más importantes que ha introducido Ley de Propiedad Horizontal 284 en Panamá desde marzo de 2022.

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