La ética del administrador en sus contratos

La ética del administrador en sus contratos es fundamental para construir una relación de confianza y colaboración entre el administrador y los propietarios.

El administrador es la persona encargada de gestionar y velar por el adecuado funcionamiento, conservación y administración de los bienes comunes y privativos de la comunidad de propietarios.

¿Cuáles son las funciones del administrador de Propiedad Horizontal?

Al hablar de la ética del administrador en sus contratos, es necesario conocer las funciones del administrador.

El artículo 93 de La Ley 284, enumera las funciones del administrador, que entre algunas, tenemos las siguientes:

  1. Velar por el cumplimiento de la ley, el reglamento de copropiedad y los acuerdos de la asamblea de propietarios.
  2. Ejecutar las labores ordinarias y corrientes de administración y conservación.
  3. Realizar las gestiones necesarias para el mantenimiento de las áreas comunes y privativas.
  4. Convocar y coordinar las reuniones de la asamblea de propietarios y de la junta directiva.
  5. Elaborar y presentar informes financieros y de gestión a la asamblea de propietarios.
  6. Gestionar los pagos de los gastos comunes y supervisar la recaudación de las cuotas.
  7. Coordinar la contratación de servicios y obras necesarias para el buen funcionamiento de la propiedad horizontal.
  8. Representar legalmente a la propiedad horizontal en asuntos administrativos.

¿Cómo se relaciona la ética del administrador en sus contratos con el perfil que exige la Ley?

La ética del administrador en sus contratos se relaciona estrechamente con el perfil que exige la Ley para desempeñar el cargo de administrador de una propiedad horizontal. La Ley 284, en el artículo 92, establece que el administrador debe tener un perfil gerencial, con conocimientos en recursos humanos, contabilidad, legislación de propiedad horizontal y resolución de conflictos, requisitos van de la mano con los principios éticos que se esperan de un administrador, como la transparencia, honestidad, imparcialidad, lealtad y responsabilidad hacia la comunidad de propietarios.

Al exigir un perfil gerencial y conocimientos específicos, la Ley busca garantizar que el administrador posea las capacidades necesarias para desempeñar su cargo de manera eficiente, velando por el cumplimiento de la ley, el reglamento de copropiedad y los acuerdos de la asamblea de propietarios. Además, al cumplir con los principios éticos mencionados, el administrador podrá actuar con integridad, profesionalismo y compromiso en sus contratos, asegurando el interés colectivo y el bienestar de la comunidad de propietarios.

La junta directiva es la responsable de contratar el administrador de la propiedad horizontal y debe verificar que cumpla con los requisitos legales y que cuente con las capacidades necesarias para cumplir con su rol.

¿Qué problemas pueden surgir por falta de ética del administrador en sus contratos?

La falta de ética del administrador en sus contratos puede generar diversos problemas que afectan el buen funcionamiento de la propiedad horizontal y perjudica a los propietarios. Algunos de estos problemas son:

  1. Cláusulas abusivas:
  • Indemnizaciones por terminación anticipada desproporcionadas: Algunas veces, los contratos establecen indemnizaciones que equivalen al valor total del contrato, incluso cuando la terminación se realiza por incumplimiento del administrador.
  • Penalidades por mora excesivas: Los contratos pueden incluir penalidades por mora que superan el límite legal, lo que puede ser considerado abusivo.
  • Exclusión de responsabilidad: Algunos contratos intentan eximir al administrador de toda responsabilidad por sus actos, lo cual es contrario a la ley. 
  1. Falta de transparencia:
  • Información incompleta o engañosa: Los contratos pueden no incluir toda la información relevante sobre las obligaciones y responsabilidades del administrador, o pueden presentar la información de manera engañosa.
  • Falta de claridad en el lenguaje: El lenguaje del contrato puede ser confuso o ambiguo, lo que puede generar confusiones o malentendidos.
  1. Conflicto de intereses:
  • El administrador puede tener intereses personales en empresas o proveedores que contratan con el PH.
  • El administrador puede recibir comisiones o beneficios adicionales por la contratación de ciertos proveedores.
  1. Falta de profesionalismo:
  • El administrador puede no tener la experiencia necesaria para el cargo.
  • El administrador puede no cumplir con las obligaciones y responsabilidades establecidas en el contrato.
  • El administrador puede tener un comportamiento negligente o irresponsable.
  1. Falta de comunicación:
  • El administrador puede no comunicar de manera clara y oportuna a los propietarios sobre la gestión de PH.
  • El administrador puede no responder a las solicitudes de información o quejas de los propietarios.

Una manera de proteger a la propiedad horizontal de los problemas que pudieran surgir por la falta de ética del administrador en sus contratos es incluir una póliza de responsabilidad ante posibles reclamaciones por daños y perjuicios causados en el ejercicio de sus funciones.

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