Se entiende como promotor a cualquier persona jurídica o física, pública o privada, que promueve y financia con recursos propios o de terceros las obras de una edificación con fines de enajenación, entrega o cesión a terceros. La posibilidad de hacer reservas en una Propiedad Horizontal por parte del promotor es un tema que suscita dudas e inquietudes entre los posibles compradores que deseen adquirir un inmueble que forme parte de un régimen de Propiedad Horizontal.

¿Cómo afecta que el promotor pueda hacer reservas en una Propiedad Horizontal? ¿Qué se entiende por reservas? ¿Qué reservas tiene permitido hacer el promotor? Son algunos de los puntos que vamos a tratar para esclarecer todo lo que se refiere a hacer reservas en una Propiedad Horizontal

¿Qué se entiende por reservas en una Propiedad Horizontal?

Las reservas en una Propiedad Horizontal son medidas de guarda y custodia solicitadas por el promotor contenidas en el título de la propiedad. Estas reservas responden al uso o disposición de áreas específicas de la propiedad para construcciones, ampliaciones y mejoras futuras. También se conoce como reserva a los derechos que el promotor puede estipular para sí.

¿Qué refiere la ley con respecto a las reservas del promotor en una Propiedad Horizontal?

El artículo 43 de la Ley 31 que regula el Régimen de Propiedad Horizontal refiere que todo aquello que describa el promotor como reserva tendrá una vigencia de diez años. Mientras que en el artículo 95 de la misma ley, en referencia a las reservas del promotor en una Propiedad Horizontal, estipula que el promotor deberá informar de manera detallada las reservas que impondrá en el reglamento de Copropiedad de áreas como azotea, sótanos, fachadas, servidumbres y otros.

En el mismo artículo se describe que las reserva podrán hacerse sobre espacios privados ya construidos, sobre terrenos adyacentes para nuevas etapas de la Propiedad Horizontal, esto conforme con el cumplimiento con el mínimo exigido por las normas establecidas de desarrollo urbano.

Por último, se estipula que las reservas del promotor en una Propiedad Horizontal no podrán desmejorar los derechos a la propiedad privada que fue ofrecida al comprador.

En cuanto a las reservas de la azotea, el decreto 151 que regula el Reglamento de la Ley 31, publicado el 16 de junio de 2020, refiere que se debe mantener acceso independiente a la zona de rescate establecido por el Cuerpo de Bomberos. Y que el promotor debe añadir una declaración jurada en la que se avale que dicha reserva consta en los contratos de promesa de compraventa y de compraventa.

Reservas que puede hacer el promotor según la ley

Según lo que especifica la ley, el promotor puede hacer reservas en una Propiedad Horizontal siendo dispuestas así:

1. La que enmarca una limitación sobre el uso de distintos bienes comunes.
2. Las que tiene permitido realizar el propietario inicial que fueron descritos en los contratos de promesa de compraventa y compraventa.

El lapso para llevar a cabo las modificaciones será de diez años, luego de cumplido el plazo, pierde tales derechos.

Para que las reservas sean consideradas legales deben cumplir con los lineamientos que enmarca la ley. Quien adquiere un inmueble perteneciente a una Propiedad Horizontal debe tomar en cuenta lo que el promotor ha descrito en el documento formará parte de las reservas en una Propiedad Horizontal. El promotor no podrá modificar ni agregar reservas una vez que se haya instituido el reglamento de copropiedad. En el caso de que lo hiciera, incurriría en una falta a la ley.

Las reservas no le dan ninguna facultad al promotor solo le otorga los derechos descritos apegados a lo que establece la ley.