Mario asumió hace poco la administración de un PH residencial en la Ciudad de Panamá. En unos pocos meses, se encontró con distintos obstáculos, pero ninguno tan delicado como enfrentar las quejas entre propietarios por reparaciones locativas. Lo que parecía un trámite de oficina terminó convirtiéndose en una prueba de fuego para su conocimiento de la Ley 284 y su capacidad de mediar conflictos entre copropietarios.

El Origen del Problema: ¿Quién Responde por las Reparaciones y Cómo se Gestionan las Quejas?

Todo empezó cuando Doña Teresa, propietaria del apartamento 302, presentó una queja formal. Ella afirmó que una filtración del apartamento 402 había dañado su techo y pared. La propietaria del 402, por su parte, aseguró que el problema venía de las tuberías generales del edificio, lo que implicaría que la responsabilidad recae en el PH y no en ella.

Mario entendió que su función no era solo recibir el reclamo, sino también determinar quién debía cubrir los gastos de la reparación y qué medidas legales tomar según la normativa aplicable. Dudaba sobre la extensión exacta de sus responsabilidades y temía que la situación se descontrolara.

Para agravar el panorama, este no era el único caso pendiente. Había más quejas relacionadas con el cuidado de las áreas comunes, el mantenimiento de la iluminación en el pasillo del piso 8 e incluso la reparación de un ascensor que algunos vecinos consideraban que no debía pagarse de forma compartida, ya que no todos lo usaban por igual. Mario se preguntaba cuál era su verdadero papel en estas disputas y hasta dónde podía llegar sin poner en riesgo su labor como administrador.

El Impacto en la Propiedad Horizontal

La falta de claridad en la gestión de estas situaciones afecta tanto la convivencia entre vecinos como la operatividad del PH.

Para los Propietarios

• Inseguridad sobre quién debe asumir los costos de las reparaciones, lo que genera tensiones y discusiones.
• Un manejo inadecuado de las quejas puede derivar en conflictos duraderos que acaben en demandas o multas.
• Si no se atienden las reparaciones, el edificio puede deteriorarse con el paso del tiempo, afectando el bienestar de todos y la valoración de las unidades.

Para la Administración del PH

• Un administrador con poca experiencia, como Mario, debe cerciorarse de actuar según la ley y evitar tomar decisiones que no le competan.
• Una mala gestión de estos conflictos puede conducir a reclamos contra la administración ante la junta directiva, complicando la continuidad en el cargo.
• La ausencia de procedimientos bien definidos para asignar responsabilidades en las reparaciones locativas deja a la administración expuesta a reclamos legales.

¿Cómo Puede un Administrador Como Mario Afrontar Estas Situaciones?

Este escenario se repite con más frecuencia de lo que muchos creen. Para quienes inician en la gestión de un PH, es fundamental entender cuáles son sus atribuciones al tratar conflictos sobre reparaciones locativas y quejas vecinales, evitando así errores que pongan en peligro su trabajo y la estabilidad del edificio.

Una de las claves en casos como el de Mario es su rol activo en la identificación del origen del problema. Como administrador, no basta con recibir la queja; debe colaborar en la determinación de responsabilidades, asegurándose de que las partes involucradas tengan claridad sobre si el problema corresponde a una falla en la unidad privada o si es una avería estructural que afecta a las áreas comunes y, por lo tanto, es responsabilidad del PH.

Asimismo, es crucial que la administración proceda con base en la normativa. La Ley 284 establece mecanismos claros para la resolución de conflictos en propiedades horizontales, y desconocerlos podría llevar a decisiones erradas o inaplicables. Contar con respaldo legal en cada paso es esencial para evitar consecuencias mayores.

Otro aspecto importante es la transparencia en la comunicación con los propietarios. Informar de manera clara y oportuna sobre los procedimientos a seguir, los tiempos de resolución y los criterios que rigen cada caso genera confianza y reduce la posibilidad de escalamiento de conflictos. En este sentido, una buena gestión documental y la intervención de peritos especializados en casos complejos pueden ser herramientas fundamentales para deslindar responsabilidades.

Si enfrentas un caso parecido, vale la pena actuar con bases legales y respetar siempre la Ley 284 y las normas internas del PH. Esa es la forma más segura de minimizar riesgos y proteger los intereses de todos.

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