¿Alguna vez imaginaron que la paz de su comunidad podría terminar en los tribunales… y que el demandante sería su propio PH? Hoy rompemos el silencio sobre los temas más espinosos del Derecho Inmobiliario. Explicaremos cuándo, cómo y por qué un PH podría verse en la encrucijada de demandar a sus propietarios.

La Ley que regula el Régimen de Propiedad Horizontal, establece un marco legal fundamental para la convivencia y administración dentro de estos complejos residenciales y comerciales tan comunes en nuestro país. Sin embargo, en ocasiones, a pesar de la claridad de la normativa y la existencia de un Reglamento de Copropiedad, surgen situaciones en las que la vía legal se convierte en la última opción para garantizar el cumplimiento de las obligaciones y la armonía dentro de la comunidad.

A. Por procesos ejecutivos de cobro de cuotas de gastos comunes impagas.

Una de las razones más frecuentes por las que una Propiedad Horizontal puede demandar a un propietario es por la morosidad en el pago de las cuotas de gastos comunes. Estas cuotas, definidas son fundamentales para el buen funcionamiento, administración, conservación, mantenimiento, operación, reparación y modificación de los bienes comunes.

¿Cuándo se considera a un propietario moroso?

Según la ley, se incurre en morosidad cuando no se cumple con el pago en el tiempo establecido en el Reglamento de Copropiedad o, en su defecto, el último día del mes.

¿Cómo procede el PH en estos casos?

Una de ellas es la interposición de un proceso ejecutivo. Para esto, el estado de cuenta o los recibos no pagados sirven de título ejecutivo, siempre y cuando la obligación de pago tenga dos meses o más de vencimiento. Es importante destacar que, para el cobro de estas cuotas, los jueces de paz tienen competencia hasta la cuantía que establece la ley, aplicando el procedimiento correspondiente a los procesos ejecutivos de menor cuantía y estando facultados para decretar secuestros en contra del moroso a petición de parte, sin necesidad de caución y hasta la cuantía fijada.

El objetivo de esta acción legal es recuperar las cuotas adeudadas que afectan directamente la capacidad del PH para cumplir con sus obligaciones financieras, como el pago de servicios de vigilancia, jardinería, limpieza y el mantenimiento del fondo de reserva para imprevistos.

B. Demandas civiles por resarcimiento de daños y lesiones patrimoniales.

Otra vía legal que puede tomar un PH contra un propietario es la demanda civil por resarcimiento de daños y perjuicios causados a los bienes comunes o privativos. El artículo 29 de la Ley 284 es claro al señalar que quien ocupe, a cualquier título, una unidad inmobiliaria será responsable de los daños y perjuicios causados por dolo, culpa o negligencia de sus dependientes y/o invitados, sin perjuicio de la responsabilidad solidaria del propietario.

¿Cómo se determina la existencia y el monto de estos daños?

El administrador, actuando en representación del inmueble, deberá contratar los servicios profesionales de un perito especialista en el área, cuya opinión deberá constar en un acta con la intervención del administrador y el propietario o propietarios afectados.

Si los daños ocasionados a los bienes comunes no son pagados en un plazo de treinta días calendario, el monto de los perjuicios se incluirá en el estado de cuenta de la unidad inmobiliaria, formando parte de la cuota de gastos comunes. Esto permite al PH iniciar un proceso ejecutivo por esta deuda adicional. Por otro lado, el propietario afectado en sus bienes privativos también podrá iniciar las acciones legales que estime pertinentes.

Estas demandas buscan compensar las pérdidas económicas sufridas por la comunidad o por otros propietarios debido a las acciones negligentes o dolosas de un propietario, garantizando que los costos de reparación o reemplazo no recaigan injustamente sobre el resto de la comunidad.

C. Por incumplimiento de relaciones de vecindad.

Finalmente, un PH puede verse compelido a tomar acciones legales por el incumplimiento de las normas que regulan las relaciones de vecindad, las cuales están establecidas en la Ley 284 y, de manera más específica, en el Reglamento de Copropiedad y el Reglamento de Uso.

La ley establece que cada propietario utilizará su unidad inmobiliaria de acuerdo con su destino previsto en las leyes y en el Reglamento de Copropiedad, permitiendo el ejercicio de un oficio o profesión en unidades residenciales bajo ciertas condiciones. Sin embargo, si estas actividades ocasionan gastos adicionales, perturban la seguridad, la paz o la tranquilidad de los vecinos o violan la ley o los reglamentos, se puede revocar la autorización.

¿Qué otras acciones son consideradas prohibidas?

Asimismo, se prohíbe a los propietarios, residentes y ocupantes realizar actos que perturben la tranquilidad, la moral o las buenas costumbres, o que causen daños o riesgos a la propiedad horizontal.

En estos casos, el administrador, tiene la responsabilidad de vigilar por el cumplimiento de la ley y los reglamentos y de exhortar a los propietarios a cumplir con sus obligaciones, comunicando las violaciones a la Junta Directiva. Si las conductas persisten y afectan significativamente la convivencia, la Junta Directiva, en su rol de dirimir conflictos entre propietarios, puede verse en la necesidad de autorizar al administrador para que requiera el cobro por la vía judicial o administrativa. Estas acciones legales buscan restablecer el orden y la armonía dentro de la comunidad, asegurando que se respeten los derechos de todos los propietarios a un ambiente de convivencia pacífica.

En conclusión, si bien la demanda a un propietario es una medida extrema, la Ley de Propiedad Horizontal de Panamá faculta a los PH a recurrir a la vía legal en situaciones de morosidad persistente en el pago de gastos comunes, daños significativos a la propiedad y graves incumplimientos de las normas de convivencia. Conocer los fundamentos legales y los procedimientos aplicables es esencial para una administración eficaz y para garantizar un ambiente armónico y de respeto mutuo entre todos los miembros de la comunidad.