Además de abordar aspectos como los permisos y diseño de edificación, el decreto 142 también estipula la responsabilidad en materia de mantenimiento de las obras de edificación, señalado así en el artículo 1.

Se entiende por mantenimiento el conjunto de acciones y cuidados pertinentes para que las edificaciones puedan seguir funcionando de la manera debida.

¿De quién es la responsabilidad por el mantenimiento de las obras de edificación?

Según señala el artículo 17, sección IV, la junta directiva de las propiedades horizontales y los propietarios y/o habitantes de la propiedad serán los responsables por el manteniendo debido de las edificaciones en cuanto se haya concedido el permiso o certificación de ocupación.

El mantenimiento de las obras de edificación incluye la estructura (columnas, mampostería, losas, entre otros), ventanas, techos, revestimientos, rutas de evacuación, escaleras, rampas de acceso, barandales, entre otros. El artículo 18 añade responsabilidad también del mantenimiento preventivo de los sistemas, equipos eléctricos y equipos mecánicos como escaleras eléctricas, ascensores, generadores, sistemas de alarma de incendio y detención (contando rociadores y extintores), equipos de piscina, sistema de gas, aires acondicionados y equipos de ventilación y cualquier otro equipo que sea de uso común de la propiedad.

Consecuencias por la falta de mantenimiento de las obras de edificación

Cuando no se realiza el mantenimiento de las obras de edificación pueden surgir distintos tipos de problemas que pueden perjudicar a la propiedad.

Algunos pueden ser muy visibles, como desprendimientos de fachadas o en los revestimientos de balcones o elementos decorativos, que pueden provocar humedad; deterioro de la pintura interior o exterior. Otros, se relacionan a problemas estructurales como fisuras o grietas, corrosión en armaduras, perdidas de recubrimientos estructurales, entre otros, que pueden afectar la estabilidad de la edificación.

El deterioro de la propiedad por la falta de mantenimiento puede traducirse en reducción del valor de la propiedad y en gastos adicionales por parte de los propietarios para reparar los daños. La mejor manera de evitar el deterioro y daños estructurales es mediante la revisión y mantenimiento de las obras de edificación de forma periódica. Una inspección a tiempo puede prevenir daños futuros.

Un caso reciente que puedo citar en referencia a la falta de mantenimiento de la propiedad es el derrumbe que sufrió una parte del edificio Champlaun Towers en Miami. Las investigaciones revelaron que un estudio estructural realizado en el 2018 determino «daños en múltiples áreas del estacionamiento subterráneo». En el vídeo es visible que una parte de la estructura se derrumbó primero, cayendo de manera vertical en una gran pieza enorme y, segundos después, se extendió hacia el centro del edificio derrumbando otra gran sección de este.

Muchos de los ingenieros que evaluaron el vídeo coincidieron en decir que el problema pudo estar vinculado a daños en los cimientos, como corrosión o daños a nivel inferior. Aunque también puede deberse a un defecto en el diseño o de construcción. Otro de los indicios que apunta a la falla de los cimientos fue el socavón que se abrió cerca del área de la piscina.

Otro caso reciente que cabe mencionar es la explosión sucedida en el edificio Mystik Tower, ubicado en la Ciudad de Panamá a causa de una fuga de gas. La oficina de Seguridad de los Bomberos solicitó a la administración del edificio el documento que acredite la prueba de hermeticidad para comprobar su fecha, a lo que los residentes refirieron que dicha prueba nos se había realizado en siete años. Dos personas fallecidas y un herido de gravedad fue el saldo que dejó esta explosión.

En base a estos dos casos puntuales, es pertinente señalar la importancia del mantenimiento de las obras de edificación previniendo accidentes que resulten en daños estructurales y pérdidas humanas, además, de evitar el deterioro de la propiedad y el menoscabo de su estructura.