Soy Orlando, administrador de un PH en la Ciudad de Panamá, y quiero compartir una situación que me hizo replantearme muchas cosas sobre mi rol y las responsabilidades que conlleva. Todo empezó con una queja de filtración de agua entre dos apartamentos, algo que pensé sería sencillo de manejar, pero que terminó convirtiéndose en un verdadero dolor de cabeza.
El Inicio del Problema: Una Filtración y Dos Versiones
Recibí un correo de la señora Beatriz, propietaria del apartamento 205. Estaba molesta porque el techo de su sala tenía manchas de humedad y, según ella, el agua venía del apartamento de arriba, el 305. Como dicta el protocolo, me comuniqué con la propietaria de ese apartamento, la señora Marta, para informarle de la queja.
Su respuesta fue tajante: “Aquí no hay ninguna filtración, eso debe ser problema de las tuberías del edificio.”
Y ahí fue cuando me quedé en el medio de la disputa. Beatriz insistía en que Marta debía asumir los costos de reparación, y Marta aseguraba que no era su responsabilidad. Para colmo, ambas empezaron a amenazar con abogados y demandas si no les daba una solución rápida.
Sentirse Perdido Como Administrador es Más Común de lo que Parece
Como administrador, muchas veces nos vemos en situaciones donde no tenemos claro qué hacer. No somos abogados y, aunque intentamos mediar, no siempre sabemos hasta dónde llegan nuestras responsabilidades ni qué dice exactamente la ley sobre cada caso.
Yo mismo me sentía perdido. ¿Tenía que ordenar la reparación? ¿Quién debía pagarla? ¿Podía tomar una decisión sin arriesgarme a un problema legal? Fue ahí donde me di cuenta de que necesitaba asesoría profesional para no cometer un error que afectara a todo el PH.
Buscando una Solución Legal Antes de Que el Problema Escalara
No podía dar un paso en falso, así que decidí buscar ayuda profesional. A través de la referencia de un compañero también Administrador de un PH cercano, contacté a la licenciada Lizbeth Hernández, experta en propiedad horizontal, y su asesoría fue clave.
Me explicó que, en estos casos, lo primero que debía hacer era solicitar la opinión de un perito especializado. El artículo 29 de la Ley 284 establece que, cuando hay daños que afectan bienes comunes o privados, es necesario contar con un informe técnico para determinar responsabilidades.
Siguiendo su consejo, contraté a un perito, quien concluyó que la filtración no provenía del apartamento 305, sino de una tubería compartida del PH. El responsable de la reparación era el edificio y no Marta.
Con este informe en mano, presenté el caso a la junta directiva y logramos aprobar el presupuesto para solucionar el problema sin conflictos legales.
¿Cómo Puede un Administrador Manejar Estas Situaciones?
El caso de Orlando no es el único que nos encontramos en el despacho. Ser administrador de un PH no es solo encargarse de las finanzas y la organización, sino también enfrentarse a conflictos que pueden escalar rápidamente si no se manejan con la estrategia correcta.
Muchas veces, los administradores se sienten perdidos en estos casos porque la normativa de propiedad horizontal es compleja y no siempre está clara la línea entre sus funciones y las responsabilidades de los propietarios o del PH. Tomar decisiones sin el respaldo legal adecuado puede traer consecuencias graves, desde reclamos judiciales hasta problemas con la junta directiva o los residentes.
Si eres administrador y te enfrentas a un caso similar, no tienes que resolverlo solo. Con la asesoría correcta, puedes actuar con seguridad y evitar que estos conflictos afecten tu gestión y la armonía en el PH.
📩 Si necesitas orientación sobre cómo manejar disputas en tu PH o asegurarte de actuar dentro del marco legal, contáctame. Juntos encontraremos la mejor solución para que tomes decisiones con confianza y respaldo legal.
