El propietario como persona natural o jurídica posee derecho de disponer de su unidad inmobiliaria de la manera que señala la Ley y a la vez debe cumplir con las normativas y establecidas evitando las conductas violatorias del reglamento. ¿Cuáles son esas conductas y dónde están contempladas?

Conductas violatorias del reglamento por parte del propietario de propiedad horizontal

La nueva ley de régimen de propiedad horizontal incorpora los derechos y obligaciones de los propietarios de PH señalando las conductas violatorias del reglamento y las acciones que pueden derivar por la violación del reglamento. En el artículo 32, de la Ley 284 del 14 de febrero de 2022 se refieren las siguientes prohibiciones a los propietarios y quienes estén ocupando las unidades inmobiliarias que constituyen la propiedad horizontal:

1.  Utilizar las unidades inmobiliarias para usos distintos a los establecidos en la ley, que atente a la moral y a las buenas costumbres.
2.  Alterar la tranquilidad o provocar molestias que alteren la paz, seguridad y salud de los residentes y/o propietarios.
3.  Almacenar, mantener o introducir en su unidad inmobiliaria o en cualquier otra parte de la propiedad sustancias inflamables, corrosivas, infectas, que sean perjudiciales para la salubridad, seguridad, estructura o apariencia de la propiedad horizontal o para las salud de los residentes o que causen malos olores o algún tipo de molestia al resto de los propietarios o residentes.
4.  Llevar a cabo obras nuevas, equipos o instalaciones, adicionar techos, aleros, antenas o cualquier otro objeto sin la aprobación del 66% del total de las unidades inmobiliarias que constituyen la PH y las autoridades que se requieran.
5. Realizar mejoras o trabajos nuevos, como sótano o ampliaciones de las que ya existan, excavaciones o cualquier acto que comprometa la seguridad, solidez, seguridad y salubridad de la PH.
6.  Añadir o cambiar las fachadas del bien inmueble sin aprobación del 66% del total de las unidades inmobiliarias.
7. Colgar letreros profesionales o comerciales en la unidad inmobiliaria sin contar con el consentimiento de la Junta Directiva, a excepción de los locales comerciales u oficinas en la planta baja o entrepisos, en los que los propietarios estén autorizador a colocar letreros que no afecten la estética o la seguridad y que no causen desagrado a los otros propietarios ni que excedan la altura de su propiedad y que, además, se cuente con el permiso del municipio.
8. Contratar personal no calificado para llevar a cabo mantenimiento, reparación y preservación de instalaciones eléctricas, gas, plomería o cualquier otro que requiera.
9.  Realizar cualquier acto que se determine como prohibido en el Reglamento de Copropiedad.

Mediante resoluciones, la junta directiva podrá incluir otras prohibiciones que no estén señaladas en la ley, su reglamentación o en el reglamento de copropiedad de la PH las cuáles tendrán efecto a partir de la aprobación de la asamblea de propietarios.
En los casos de temas urgentes, cuando el fin es prevenir situaciones que atenten contra la vida, la salud y la estabilidad del inmueble, las resoluciones que la junta directiva crea pertinente serán de efecto inmediato y quedarán vigentes hasta ser rechazadas o aprobadas por la asamblea de propietarios.

Acciones contra las conductas violatorias del reglamento

Al incurrir en conductas violatorias del reglamento, dependiendo de la gravedad del acto, se dará lugar a las siguientes acciones correctivas contenidas en el artículo 33 de la Ley de Propiedad Horizontal.

1.  Un primer llamado de atención por parte del administrador de manera verbal o escrita a través de los medios definidos para ello.
2.  La habilitación a la junta directiva para imponer las multas establecidas por cada falta en los reglamentos aprobados.
3.  Cuando la infracción de las prohibiciones perdure, el administrador, la junta directiva o cualquier propietario con las competencias señaladas en el artículo 109, estará en la obligación de hacer la denuncia pertinente a la o las infracciones en el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, con el Juez de Paz y/o ante la autoridad competente.

En este numeral se añade que, de ser comprobada la infracción por conductas violatorias del reglamento se puede ordenar que cesen los actos y se impondrá al infractor una amonestación o multa de cincuenta balboas (B/.50.00) a quinientos balboas (B/.500.00) quien responderá por los perjuicios y daños que tuvieran lugar. Si volviera a reincidir en la infracción o por incumplir la orden, la multa será de quinientos balboas (B/.500.00) a mil balboas (B/.1 000.00)

Es importante que la Junta Directiva con la administración desarrollen un procedimiento sancionador para que los propietarios tengan certeza jurídica tanto de las conductas violatorias a la convivencia en la propiedad horizontal y la consecuencia pecuniaria o moral que podría tener.