La morosidad en un PH es el incumplimiento del pago de las cuotas de gastos comunes establecidos en el reglamento de copropiedad. Estas cuotas son fundamentales para el buen funcionamiento de un PH.
¿Cuándo se habla de morosidad en un PH?
Se habla de morosidad en un PH cuando un propietario no cumple con el pago correspondiente a las cuotas de gastos comunes en el tiempo establecido, según lo descrito en el artículo 6, numeral 27 de la Ley de Propiedad Horizontal. Si no se ha definido un plazo de pago, se considerará el último del mes como fecha límite para realizar el pago.
¿Cuáles son las consecuencias de la morosidad para un PH?
La morosidad en un PH afecta el desarrollo de la correcta administración y conservación de la propiedad. El artículo 25 señala que cada propietario tiene el deber de cooperar con los gastos que se requieran para la administración, conservación, mantenimiento, operación, reparación y modificación de los bienes comunes.
La morosidad en los pagos de las cuotas de gatos comunes puede conllevar la reducción de ingresos destinados a los servicios comunes de vigilancia, jardinería, limpieza, seguros salarios de colaboradores, entre otros, y a la porción que se le asigna al fondo de reserva para imprevistos, para pagar reparaciones urgentes o gastos inesperados.
Un edificio con áreas comunes en mal estado por falta de mantenimiento puede provocar una pérdida del valor en el mercado inmobiliario.
¿Qué hacer en caso de morosidad en un PH?
La Ley 284 de 2022, que regula el Régimen de Propiedad Horizontal, señala algunas medidas que pueden tomarse ante la morosidad en un PH por parte de los propietarios:
- Recargos por morosidad: el artículo 28 de la Ley es clara en señalar que se puede aplicar un recargo de hasta un 20% sobre la cuota de gastos comunes que no se haya pagado en la fecha límite, según lo estipulado en el Reglamento de Copropiedad o, en caso de no estar especificada una fecha, el último día del mes. La Asamblea de Propietarios deberá establecer el porcentaje dentro del rango permitido que impondrá como recargo.
- Restricciones en el uso de áreas comunes: los propietarios morosos pueden ver restringido el acceso a áreas comunes recreativas, como piscinas, jardines, salones de eventos, y otros espacios destinados al uso colectivo. Esta medida se puede aplicar a partir de sesenta días o más de vencimiento de la obligación de pago de las cuotas de gastos comunes.
- Iniciar procesos ejecutivos: la administración puede contratar los servicios de un abogado para iniciar procesos ejecutivos para recuperar las cuotas adeudadas por parte de los propietarios.
¿Cómo evitar la morosidad en un PH?
Para evitar la morosidad en un PH se pueden implementar algunas de las siguientes estrategias:
- Establecer un reglamento preciso: incluir en el reglamento de copropiedad cláusulas precisas sobre las obligaciones en los pagos, plazos de pago y consecuencias de morosidad.
- Incentivar el pronto pago: ofrecer a los propietarios descuentos por pago adelantado para evitar la morosidad en un PH.
- Implementar recargos por pago impuntual: incluir una cláusula de recargo por retardo en los pagos que motive al propietario a cumplir con los pagos correspondientes en la fecha establecida.
- Emplear acciones preventivas: notifica a los propietarios cuando esté cerca la fecha de vencimiento.
Implementar estas estrategias puede resultar en la reducción de la morosidad en un PH y a la mejora de la convivencia y la gestión financiera de la comunidad.
La morosidad en un PH representa un desafío que amerita de un enfoque integral para su solución. Es una problemática que no solo afecta la salud financiera de la comunidad, sino que también puede impactar de manera negativa la calidad de vida de todos los residentes. Por lo tanto, es de suma importancia que se establezca una colaboración eficiente entre la administración del PH, los propietarios y las autoridades competentes.
