Cómo funcionan los
PH originarios
y los derivados
En el régimen de Propiedad Horizontal, se incluyen los PH originarios y los derivados. ¿Qué son? La propiedad horizontal es una institución de carácter jurídico, que regula la organización y división de inmuebles derivado de un edificio o un terreno común, y de la que surgen los PH originarios y derivados.
En el decreto 151 de 2020, artículo 3, se describen los PH originarios y los derivados de la siguiente manera: PH originarios, aquellos que surgen de la incorporación de edificios, lotificaciones, parcelaciones, urbanización o cualquier bien que pueda incorporarse en al régimen y en la que sus unidades inmobiliarias serán establecidas como propiedades horizontales independientes; PH derivados, lo que surgen de la incorporación al Régimen de unidad inmobiliaria que fue constituida en una finca que ya fue incorporada al Régimen de Propiedad horizontal.
De modo que, los PH originarios son vistos como la “madre” y los PH derivados como los “hijos”.
PH originarios y los derivados ¿cómo surgen?
La Ley 31, que regula el Régimen de Propiedad Horizontal, describe en su artículo 20 que la incorporación de edificios, parcelaciones, urbanizaciones, lotificaciones o cualquier unidad inmobiliaria que sea construida sobre finca que forme parte de un régimen de PH ya establecidos implica la existencia de un PH originario y que de esta se desprende el PH derivado. De este modo, es posible adicionar edificios, urbanizaciones, lotificaciones, y todo aquello que surja del desarrollo inmobiliario.
En cuanto a la incorporación de PH originarios y los derivados.
En el artículo 21 se describen lo siguiente en cuanto a los PH originarios y los derivados:
- El reglamento de copropiedad originario debe presentar la Tabla de Valores y Participación Originaria, en las que deberá ser registrada los valores que cada propiedad horizontal derivada tendrá sobre la originaria.
- El reglamento de la PH originaria tiene que indicar que las unidades de ese PH podrán ser constituidas en PH derivadas y que estas tendrán regulaciones propias para cada una de ellas. Debe incluir también la tabla de valores y participación que estén sujetas a regulación y participación de la PH originaria.
- Algunas de las PH derivadas pueden estar destinadas de forma exclusiva a estacionamientos. Si se destina alguna de ellas a uso comercial de estacionamientos para terceros, es necesario que cuente con accesos establecidos de manera independiente a las demás PH derivadas.
- El reglamento de Copropiedad de la PH originaria y las derivadas deberán disponer que la Asamblea de propietarios de las PH derivadas participen en las decisiones de la Asamblea de PH originaria, por medio del presidente de la Junta Directiva quien sería el representante legal de la PH derivada por derecho propio o a quien él autorice, quien debe ser miembro de la Junta Directiva.
- El quórum, las disposiciones de convocatoria y el derecho a voto se sustentan en las disposiciones generales de la legislación de PH.
- Tanto la PH originaria como la derivada constituirán su propia asamblea de propietarios y junta de directiva siguiendo los criterios de la ley que regula el régimen de PH.
- En cuanto a las áreas comunes de una PH originaria o derivada, estarán ubicadas dentro de la PH correspondiente y deberán ser identificadas en los reglamentos de copropiedad. Y de la misma manera sucede con los bienes anejos de una PH originaria o derivada.
- Se podrá establecer en el reglamento de copropiedad de la PH originaria la incorporación de nuevas fincas como reserva por parte del promotor como parte de un desarrollo futuro, siempre que se especifique en el reglamento de copropiedad de la PH originaria.
Derechos que corresponden a los PH originarios y los derivados
El artículo 4 del decreto 151 establece los derechos que corresponden a cada una de las unidades inmobiliarias que surjan de la incorporación de un bien inmueble al Régimen de PH originarios y los derivados de esta manera:
- Derecho exclusivo o singular sobre un área definida y delimitada con aprovechamiento exclusivo para el propietario, así como acceso a bienes anejos que se indiquen en el título constitutivo correspondiente; pueden estar localizados fuera del espacio que conforman la unidad inmobiliaria, tengan o no elementos arquitectónicos o estructurales.
- Derecho de copropiedad junto a los demás propietarios de las unidades inmobiliarias, sobre los bienes comunes que se establezcan según el coeficiente de participación que fuere destinado a cada unidad inmobiliaria relacionado al valor total del inmueble incluido en el Régimen.
- Como propietario de las unidades inmobiliarias, tiene derecho de goce y disposición de la misma, por tanto, no se podrá establecer limitantes en el reglamento de copropiedad ni en el reglamento de uso.
Por su parte, el artículo 5 del decreto 155 señala que todo bien inmueble que desee integrarse en un régimen de ph, debe tener acceso independiente a la vía pública o servidumbre de paso según dicta la ley. Un acceso independiente puede tener lugar mediante el uso de una entrada común que haya sido aprobada.
En el mismo artículo, se añade que al Reglamento de Copropiedad podrá incorporar al ph nuevas fincas en tanto no se vulneren los derechos de los propietarios y se asegure la presencia y un funcionamiento óptimo de la infraestructura requerida para los servicios públicos y la propiedad horizontal.
Requisitos para la incorporación de ph originarios
El artículo 65 del decreto 151 de 2020 añade requisitos para incorporar propiedades horizontales originarias, además de los requisitos generales que establece en los artículos previos.
Uno de los requisitos es presentar un plano de lotificación que esté aprobado por la Dirección de la Ventanilla Única del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial en referencia al ph que se quiere presentar.
Los requisitos generales a los que se refiere se contemplan en el artículo 64. Y estos son:
- Poder que fuera otorgado por un abogado en ejercicio o de una firma de abogados que fuera concedido por el o los propietarios del inmueble.
- Solicitud de incorporación al Régimen de Propiedad Horizontal, que debe contener los datos generales del inmueble como: número de la finca o folio, datos de inscripción, ubicación, superficie, nombre que se le dará al ph, objeto de la solicitud, uso que se le dará y el código de uso o norma.
- Copia del plano de plantes arquitectónicas del bien a incorporarse, que debe estar aprobado por las autoridades pertinentes. Entre otros requisitos.
Tanto los ph originarios y los derivados deben cumplir con las leyes y decretos establecidos para el Régimen de Propiedad Horizontal.
Es importante aclarar que la propiedad horizontal no debe ser considerada como un bien inmueble particular, sino que se trata de un régimen que reglamenta la manera en la que se divide un bien inmueble y la manera en que se relacionan los propietarios de los bienes comunes y privados que formen parte de este.
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