Jorge me contactó por algo que, dicho rápido, suena “pequeño”… hasta que lo vives todos los días:

“Licenciada, yo no me meto con nadie, pero todas las tardes el pasillo huele a cigarrillo. Mi hijo es asmático. Y nadie hace nada.”

El tema era este: un residente fumaba en el pasillo cercano al elevador, pegado a las puertas de varios apartamentos. El humo se metía, el olor se quedaba, y la molestia se volvió constante.

Jorge habló con el vecino. La respuesta fue una joyita:

“Estoy en área común, no dentro de tu apartamento. ¿Cuál es el show?”

Ahí fue cuando Jorge entendió algo importante: las áreas comunes no son tierra de nadie. Son de todos, y por eso se regulan.

Convivencia en PH: lo “común” se respeta

La Ley 284 enfatiza principios de convivencia y respeto dentro del régimen de propiedad horizontal.

Y cuando una conducta afecta a otros (por salud, tranquilidad o uso pacífico del inmueble), no se trata solo de “tolerancia”: se trata de cumplimiento del reglamento y actuación de la administración.

Además, cuando se comprueba una infracción, la norma contempla ordenar que cese la conducta y aplicar amonestaciones o multas, con escalamiento si hay reincidencia, siempre respetando el debido proceso.

¿Qué le recomendé a Jorge antes de moverse con abogados?

Antes de cualquier paso fuerte, le pedí que hiciéramos lo básico, bien hecho:

• Revisar el Reglamento de Copropiedad / Reglamento de Uso, porque la Ley de Propiedad Horizontal prohíben fumar en áreas comunes o lo limitan a zonas específicas.
• Presentar una queja formal por escrito a la administración, con fechas, lugar exacto y evidencia (sin show, solo hechos).
• Pedir que la administración emitiera un recordatorio general de normas (a veces esto corta el problema sin señalar a nadie públicamente).

Lo que hizo la diferencia

En este caso, la administración estaba “dejando pasar” el tema porque lo veía como una pelea entre vecinos. Y ahí es donde, muchas veces, se enreda todo.

Cuando la administración actúa correctamente, no toma partido: aplica reglas.

Lo que se pidió fue:

1. Notificación formal al residente sobre la conducta y el impacto en terceros.
2. Medida correctiva: que no fumara en ese pasillo/área común.
3. Si continuaba: apertura del procedimiento sancionatorio, con base en reglamento interno y lo que permite la normativa (amonestación/multa).

¿Resultado? Paró. No por “miedo”, sino porque entendió que no era un tema de “opiniones”, sino de reglas de convivencia y consecuencias.

Jorge me dijo algo que me pareció súper real:

“Yo no quería meter abogado. Yo quería que mi casa dejara de oler a cigarro.”

Y eso fue lo que se logró.

Si estás viviendo esto en tu PH…

Si en tu edificio están fumando en pasillos, escaleras, elevadores o áreas sociales y la administración no actúa, lo primero es ordenar el caso: reglamento + queja formal + estrategia.

Soy Lizbeth Hernández, abogada en Propiedad Horizontal y Derecho Inmobiliario. Si quieres que revisemos tu reglamento y definamos el mejor camino para resolverlo sin incendiar la comunidad, contáctame y lo vemos.