Avalúos en los remates dentro de los procesos ejecutivos

Los avalúos en los remates dentro de los procesos ejecutivos relacionados con bienes inmuebles son esenciales para establecer el valor de los bienes objeto de remate.

Los avalúos, también conocidos como valoración o tasación, son los procedimientos que permiten calcular el valor monetario de un bien, propiedad o activo. Los avalúos son realizados por profesionales calificados (peritos o tasadores) que aplican métodos específicos para establecer un valor justo del objeto avaluado, en este caso, del inmueble.

¿Por qué es necesario efectuar avalúos en los remates de un inmueble?

La Ley 415 de 22 de noviembre de 2023, que modifica los artículos del Código Civil relacionado con los remates de bienes muebles e inmuebles, señala, en su artículo 1652 que, cuando se embarguen bienes inmuebles, o su renta…, se presentará un avalúo realizado por un profesional cualificado, en el que se señale el valor del mercado o el valor comercial del inmueble.

Si así lo deseara, el deudor puede presentar su propio avalúo, antes de que sea fijada la fecha del remate.

Importancia de los avalúos en los remates para fijar el valor del inmueble

El artículo 1657 de la Ley 415 se refiere a los avalúos en los remates de la siguiente manera: el tribunal fijará el valor de mercado. De no presentarse una constancia del avalúo del deudor, el juez fijará su valor basándose en el que haya presentado el ejecutante.

Es importante que se realicen los avalúos en los remates para garantizar un valor justo para ambas partes.

El valor establecido en los avalúos en los remates sirve de base para el remate de los bienes, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos correspondientes del Código Judicial.

¿En qué casos el juez ordenará la venta sin requerir los avalúos en los remates?

Según señala el artículo 1744, el juez ordenará la venta del inmueble sin los avalúos en los remates cuando en la escritura de hipoteca se hubiera renunciado a los trámites del proceso ejecutivo. El juez notificará al dueño actual del bien hipotecado sobre la venta, pero no podrá proponer incidentes ni prestar ninguna excepción que la de pago y prescripción.

¿Es posible evitar la venta del inmueble pagando la deuda luego de haber realizado los avalúos en los remates?

Sí, el adeudado puede efectuar el pago en cualquier estado del proceso, incluso, si ya se ha realizado el avalúo en los remates, así lo señala el artículo 1744. El mismo, detalla que, si el ejecutado acreditara haber pagado antes de la interposición de la demanda, no será condenado a pagar costos causados. La prueba puede presentarte en documento auténtico, en documento privado o en actuación judicial en los que se refleje de manera clara que se ha efectuado el pago.

¿Quién debe pagar la deuda de las cuotas de gastos comunes en los procesos ejecutivos de remate?

En el caso de los procesos ejecutivos de remate en una propiedad horizontal, la Ley 284 de Régimen de Propiedad Horizontal señala que la responsabilidad de pago de las cuotas de gastos comunes, morosas y demás obligaciones económicas corresponderá a sus acreedores hipotecarios.

Los acreedores hipotecarios podrán incluir en sus mensualidades las cuotas de gastos comunes como parte integral de estas para ser remitidas a la administración de la propiedad horizontal.

El avalúo en los remates dentro de los procesos ejecutivos es fundamental para determinar el valor de los bienes que serán rematados, garantizando un proceso transparente y equitativo para todas las partes involucradas en la ejecución de la deuda.  Además, contribuyen a la estabilidad y transparencia del mercado inmobiliario, promoviendo la confianza entre compradores, vendedores y otros actores involucrados