Un Régimen de Propiedad Horizontal es una institución de carácter jurídico encargado de la regulación y organización de distintos inmuebles mediante normas establecidas y la correlación entre los propietarios de los bienes comunes y privados que la componen. El carácter de copropiedad que otorga la existencia de un Régimen de Propiedad Horizontal engloba distintos aspectos que es importante conocer.

Conceptos especiales del Régimen de Propiedad Horizontal.

El artículo 3 de la Ley 31 de 2010, que establece el Régimen de Propiedad Horizontal, señala tres conceptos especiales:

#1 Componentes

Se les asigna a las actividades que integran una misma Propiedad Horizontal las cuales se diferencias una de otras por sus operaciones.

#2 Propiedad Horizontal Originaria

Esta surge mediante la integración de edificaciones, lotificaciones, parcelamientos, urbanizaciones u otro tipo de bien apto para incorporarse al Régimen. Sus unidades inmobiliarias se considerarán como propiedades horizontales autónomas.

#3 Propiedad Horizontal Derivada

 Se considera así cuando se vincula sobre una finca ya conformada al Régimen de PH.

¿Cuáles bienes inmuebles pueden pertenecer al Régimen de Propiedad Horizontal?

Según estipula el artículo 7 de la Ley 31 emitida en el año 2010 que regula el Régimen de Propiedad Horizontal, los inmuebles que pueden incorporarse al régimen son:

• Unidades inmobiliarias construidas sobre terreno común.
• Aquellas unidades independientes con acceso a la vía pública o mediante un acceso aprobado por las autoridades.
• Aquellas construidas sobre una finca que sea propiedad de una o más personas que accedan a la incorporación del Régimen de PH.
• Parcelas, lotes o urbanizaciones.
• Edificaciones destinadas al uso de bodegas, cementerios, estacionamientos, entre otros, en las que se pueda determinar su carácter de bien privativo.
• Las urbanizaciones que funcionan mediante asociaciones sin fines de lucro.
• Edificios, lotes, parcelas o cualquier bien inmueble construida sobre fincas que estén incorporados a Régimen de PH.
• Aquellos que así designe el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial.
• Unidades inmobiliarias de uso comercial turístico que ofrezca hospedaje.

Derechos que se establecen a las unidades inmobiliarias que formen parte del Régimen de Propiedad Horizontal

Cuando una unidad inmobiliaria se incorpora en un Régimen de Propiedad Horizontal, la Ley 31 en su artículo 4 señala que les corresponden lo siguiente:

• Derecho de propiedad exclusivo o único sobre un área determinada y definido para uso independiente de su propietario incluyendo el aprovechamiento de los bienes privativos registrados como propios.
• Derecho de copropiedad de los bienes comunes, compartidos con el resto de los propietarios de unidades inmobiliarias. El derecho de copropiedad sobre los bienes comunes será de carácter indivisible y accesorio al derecho de bienes privados.
• Los propietarios tienen libertad de disfrutar de sus unidades inmobiliarias y el Reglamento de Copropiedad que se establezca no podrá condicionar tales derechos.
• Cada unidad inmobiliaria podrá ser enajenada, gravada o participar de cualquier acto jurídico sin requerir aprobación del resto de los propietarios. Solo los bienes comunes estarán excluidos de enajenación, gravamen o embargos.

Estipulaciones respectivas a las unidades inmobiliarias y los bienes anejos en el Régimen de Propiedad Horizontal.

 El valor de cada unidad inmobiliaria se establecerá según lo previsto en la Ley vigente de Régimen de Propiedad Horizontal y debe sujetarse a las disposiciones que la regule.

En cuanto a los bienes anejos, el artículo 28 de la ley antes referida, establece que cada uno debe ser descrito y señalado en el título que constituya el Régimen de PH.  Mientras que el artículo 14 de la Ley dicta que el Propietario Inicial, el administrador, la Junta Directiva o aquel que conlleve la responsabilidad de la administración asignarán los bienes anejos a cada unidad inmobiliaria. Estos deben estar localizados dentro del inmueble del Régimen de PH, según enmarca el artículo 29.

¿Pueden los bienes anejos ser traspasados?

La Ley establece que sí pueden traspasarse los bienes anejos correspondientes a cada unidad inmobiliaria siempre que lo realicen a otro propietario que pertenezca a la misma Propiedad Horizontal.

Igualmente, es permitido  la enajenación por el propietario inicial mientras dure su reserva establecida previamente en el Reglamento de Copropiedad, y aquellos estacionamientos o depósitos reservados y no adjudicados parasan a ser bienes comunes de la propiedad horizontal.