Muchos propietarios de inmuebles pertenecientes al régimen de PH deciden colgar objetos en las fachadas de sus unidades sin saber si está permitido hacerlo o no. Ante la duda, es importante conocer lo que dice al respecto el reglamento de copropiedad y el reglamento de uso de la propiedad horizontal a la que pertenecen.

¿Qué es la fachada en una propiedad horizontal?

La fachada es cualquier área externa de las unidades inmobiliarias pertenecientes a una propiedad horizontal.

La fachada es considerada un bien común esencial de la propiedad horizontal y de dominio inalienable e indivisible como beneficio indispensable para todos los propietarios del inmueble, así lo señala el artículo 16 de la Ley.

¿Está permitido colgar objetos en las fachadas de la propiedad horizontal?

Es importante precisar a lo que nos referimos con colgar objetos, ya que en ocasiones trae a confusión el hecho que muchos propietarios piensan que por ser “su balcón” pueden disponer y colgar objetos que de alguna manera modifican la fachada, como por ejemplo guindar ropa, cortinas, alfombras, o similares, así como en las paredes laterales cuelguen cables,  tuberías y demás, lo cual es un pensamiento incorrecto, ya que los balcones forman parte de la fachada así como los laterales del edificio.

Normalmente estas prohibiciones de guindar objetos en las fachadas de los edificios se recogen en el reglamento de uso con su correspondiente multa en caso de no cumplir con dicha prohibición.

Por otro lado, la Ley 284 en el artículo 32, numeral 7 de la ley de PH se lee claramente que está prohibido colocar avisos comerciales o profesionales en la unidad inmobiliaria sin contar con el consentimiento previo de la junta directiva, exceptuando los locales destinados a comercios u oficinas ubicados en la planta baja o entrepisos, en los que los propietarios pueden colgar los letreros siempre que no afecten la seguridad y estética de la propiedad. En estos casos, deberá contar con el permiso de la municipalidad y ser aprobado por la junta directiva en cuando a diseño y ubicación de estos. 

Ahora bien, podemos adentrarnos un poco más profundo en el tema cuando se trata ya no de simple colocación de objetos extraños a la fachada y se habla de alteración o modificación de la misma; en este sentido el artículo 32 de la referida Ley, describe la prohibición a los propietarios, residentes o cualquiera que esté ocupando a cualquier título una o más unidades inmobiliarias que forman parte de la PH modificar o alterar cualquiera de las fachadas del bien inmueble sin contar con la aprobación del 66% de la totalidad de las unidades inmobiliarias que la conforman y que estén al día con sus obligaciones de cuotas de gastos comunes. También deberá contar con la aprobación de las autoridades competentes.

Medidas que se deben tomar cuando se altere la fachada sin consentimiento

Cuando el propietario decida colgar objetos en las fachadas o modificar la misma, sin consentimiento y faltando a los requisitos señalados en el Reglamento de Copropiedad y de Uso, el Juez de Justicia de Paz o las autoridades pertinentes podrán obligar al o los propietarios de las unidades inmobiliaria a retirarlos o a la reposición de los elementos cambiados. Si el o los propietarios se negaran, luego de un período de treinta días contados desde la notificación, se les impondrá una multa que puede variar entre un cuarto por ciento o el equivalente de 0.25% hasta un 1%, dependiendo de la falta, hasta que cumpla con lo solicitado.

Cómo obtener el permiso para modificar las fachadas de la PH

Si desea solicitar un permiso para modificar la fachada de su unidad inmobiliaria, debe cumplir con lo siguiente:

1. Que un arquitecto realice un estudio de la fachada de la edificación.
2. Que la modificación sea aprobada por el 66% del total de las unidades inmobiliarias que conforman la PH y que estén al día con la cuota de gastos comunes.
3. Solicitar la aprobación ante el municipio, presentando los planos que sean aprobados por la Asamblea de Propietarios.

Si las modificaciones quieren realizarse durante los primeros cinco años desde la fecha de ocupación de la PH, tendrá que contar con el permiso del arquitecto diseñador de la obra.

¿Puede el promotor establecer reservas de la fachada en una propiedad horizontal?

Sí, en el artículo 48 de la Ley 284 se detalla que el promotor o propietario inicial puede hacer reservas de la fachada de la propiedad horizontal, debiendo constar en la promesa de compraventa y en el contrato de compraventa.

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