Un proyecto sometido al régimen de propiedad horizontal es construido por etapas cuando se desarrolla en distintos períodos, conformando varias edificaciones que se construyen una sobre otra o en varios lotes de terreno que comparten áreas y servicios con utilidad común, constituyendo así una propiedad horizontal. La construcción de los conjuntos puede hacerse en terrenos distintos siempre que sean colindantes.

¿Qué dice la ley sobre los proyectos construidos por etapas?

Cuando un proyecto es construido por etapas, según señala el artículo 39, debe ser especificada el área construida con el respectivo valor del terreno, mejoras y el espacio libre para futuras construcciones en las que se indique la superficie y su valor.

Por su parte, el artículo 42 de la Ley 284 d 2022 detalla que las mejoras en proyectos que se lleven a cabo por etapas se incorporaran en las unidades inmobiliarias a medida que se vayan construyendo si:

• La parte construida es utilizable para su uso.
• La ocupación parcial del proyecto no conlleve un peligro para ninguna persona.
• Contar con permiso de ocupación individual de las autoridades competentes.
• Que la administración de la propiedad horizontal recaiga sobre el promotor o el propietario inicial hasta completar la totalidad, pudiendo ser necesario que el promotor o el propietario inicial participen del pago de las cuotas de gastos comunes de cada uno de los propietarios que adquieran la unidad inmobiliaria desde el momento que se adquiera el título de propiedad.

El mismo artículo añade que el porcentaje de avance minino de construcción de las mejoras e infraestructura necesaria para incorporar el régimen de PH será regulado por el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial.

Responsabilidad del promotor en proyectos construidos por etapas

Siempre que un proyecto es construido por etapas, recae en el promotor cumplir con las disposiciones de operación de los proyectos por fases o etapas, anexando un presupuesto que considere la totalidad de los gastos comunes para dicha fase, sufragando el total de las cuotas de gastos comunes de las unidades inmobiliarias que no haya traspasado y entregado luego de incorporarse en cada etapa.

Cuota de gastos comunes en proyectos construidos por etapas

El artículo 27 de la Ley de Propiedad Horizontal indica que, a partir de emitido el permiso de ocupación de la unidad inmobiliaria, el promotor y/o propietario inicial deberá pagar la totalidad de las cuotas de gastos comunes hasta que sea inscrita en el registro público su venta o hasta el momento de ser entregada. En los casos de proyectos construidos por etapas no se incorporando en un régimen de PH deberá pagar la cuota que le corresponde por las áreas comunes para todo el proyecto, por ejemplo: calles de acceso, jardinería, garita de seguridad, consumo eléctrico de luces, entre otros, las áreas comunes tendrán un presupuesto distinto al del inmueble.

Mantenimiento de áreas reservadas para futuros desarrollos

El mantenimiento de las áreas reservadas en proyectos construido por etapas para futuros desarrollos irá por cuenta del promotor y/o propietario inicial.  Si en el promotor de la unidad inmobiliaria recayera alguna causa imputable y no es entregada al nuevo propietario una vez que se haya registrado su escritura en el registro público, el promotor correrá con las cuotas de los gatos comunes hasta que suceda la entrega material de la unidad inmobiliaria, comprendiendo la inspección previa y la entrega de llaves.  

Derechos del promotor en proyectos construidos por etapas

En el artículo 55 de la ley actual que regula el régimen de PH, se especifica que, en proyectos construido por etapas en los proyectos por etapa, se le garantizará la promoción y desarrollo de las futuras fases del proyecto. 

Por su parte, el artículo 6 se refiere a las reservas de construcción que da derecho al promotor sobre el uso de algunas áreas comunes o lotificaciones para continuar con fututas etapas de la propiedad horizontal.

Reservas del promotor en proyectos construidos por etapas

Para que el promotor pueda hacer reservas en proyectos construidos por etapas debe incluir en la compraventa que suscriba el promitente comprador y el vendedor información detallada de las reservas que el promotor presentará en el reglamento de copropiedad sobre fachadas, sótanos, servidumbres y demás que sean pertinentes. Dichas reservas se podrán hacer sobre áreas privadas ya construidas y sobre terrenos colindantes para continuar con futuras fases de la propiedad horizontal. El promotor podrá adelantarlas siempre que haya cumplido con el mínimo exigido sobre las normas de desarrollo urbano sin desmejorar los derechos de propiedad presentadas al comprador.