En todos los contratos hipotecarios, los bancos acreedores incluyen una cláusula especial que establece la morosidad de una unidad inmobiliaria como causal de terminación de contrato. En ella, se señala que si el deudor no cumpliera con los pagos pertinentes a las cuotas de mantenimiento ordinara o extraordinaria estipulada en el régimen de PH ni con los compromisos de pago de impuestos, tasas de valoración o facturas de servicios, es motivo de terminación de contrato.

Responsabilidad de la administración de PH de informar sobre la morosidad de una unidad inmobiliaria al banco acreedor.

El artículo 93 de la Ley 284 de 2022, que regula el régimen de PH, señala que la administración de las unidades inmobiliarias debe informar mensualmente y por escrito a las instituciones acreedoras de hipotecas sobre las unidades que mantengan un retraso de cuatro meses en los pagos de las cuotas y demás compromisos adquiridos que estén relacionados a la conservación y administración y mantenimiento de los bienes comunes.

Atinadamente, se estableció en el proyecto de Ley 280, que viene a sustituir la actual Ley 31 de 2010, que los bancos acreedores están obligados a actuar de acuerdo con las cláusulas del contrato de hipoteca. En caso de no suceder, de ser rematada la unidad inmobiliaria, la responsabilidad de pago de gastos comunes o extraordinarios recaerá en el banco acreedor. Mientras que si quien remata la unidad es el banco acreedor, las cuotas morosas recaerán en la unidad.

En el mismo artículo, también señala que el banco acreedor podrá tomar una medida adicional que le permita contrarrestar morosidad de una unidad inmobiliaria incluyendo en las mensualidades de pagos del crédito el monto de los gastos comunes que sea estipulada por la administración.

¿Qué sucede si la administración no informa al banco acreedor sobre morosidad de una unidad inmobiliaria?

La ley es clara al expresar la responsabilidad por parte de la administración de informar de manera oportuna al banco acreedor sobre la morosidad de una unidad inmobiliaria, de no hacerlo, el banco acreedor no podrá tomar las medidas necesarias sobre el deudor y que este cumpla con sus obligaciones de pagos.

En el artículo 93 del proyecto de Ley de Régimen de Propiedad Horizontal establece que es responsabilidad del administrador notificar cada mes a los acreedores hipotecarios sobre la morosidad de las unidades inmobiliarias de los que tengan un atraso de cuatro meses en los pagos de cuotas de gastos comunes.

¿Cómo afecta el que las instituciones acreedoras no actúen sobre la morosidad de una unidad inmobiliaria?

Muchísimo, porque como bien se sabe, la propiedad horizontal no es una empresa que genera ingresos, sus ingresos provienen como fuente principal el pago de las cuotas de gastos comunes y si los propietarios no pagan dichas cuotas se disminuyen las fuentes de ingreso para hacerle frente al mantenimiento y operatividad de la propiedad horizontal.  

Lamentablemente en la práctica, a pesar que la Ley existe y solo hay que cumplirla, la instituciones bancarias pese a que se les comunica de la morosidad del propietario de la unidad inmobiliaria y a la vez cliente de ellos por ser deudor de una hipoteca, no hacen absolutamente nada, ni siquiera hacer una llamada de rigor, porque para ellos lo importante es que su cliente esté cumpliendo con su obligación del pago de la acreencia, sin importarles que él mismo mantiene una deuda impaga de gastos comunes, afectando el bien inmueble que más tarde pierde su valor de mercado por falta de mantenimiento.

Por otro lado, nos preguntamos ¿qué nace primero? La deuda de derecho real que es el pago de las cuotas de gastos comunes como lo clasifica la Ley 284 de 2022 la cual nace con el reglamento de copropiedad o el contrato de préstamo hipotecario que viene después cuando el ciudadano adquiere la hipoteca, esta reflexión la hacemos por lo que sucede en los procesos ejecutivos en donde se demanda  por las cuotas de gastos comunes pero la vivienda tiene acreedor hipotecario, en donde éste quiere hacer valer su crédito privilegiado.

Consideramos que la gestión de las instituciones acreedoras debe ser más beligerante cuando los administradores de la propiedad horizontal les realizan las comunicaciones pertinentes sobre la morosidad de sus clientes para el bien de todos.