La nueva Ley 284 de 14 de febrero de 2022, que deroga la Ley 31 de 2010 sobre el Régimen de Propiedad Horizontal en Panamá presenta cambios interesantes relacionados a las medidas cautelares contra la administración de un PH.

Lo que añade la Ley 582 sobre las medidas cautelares contra la administración

En su artículo 6, define la administración como el acto de planificar gestionar, coordinar, controlar y dirigir los diferentes recursos de la propiedad horizontal con el objeto de dar cumplimiento a lo que señala la ley, la asamblea de propietarios y los reglamentos del inmueble.

En cuanto a las medidas cautelares contra la administración, señala que la administración del PH no podrá ser objeto de medidas cautelares.

Por su parte, el artículo 96, refiere que el administrador del PH no podrá ser objeto de medidas cautelares civiles a titulo personal ni en sus bienes, por las acciones que, en ejercicio de su cargo, y por mandado de la asamblea de propietarios o de la Junta Directiva, lleve a cabo conforme lo dicte la ley.

¿Puede ser objeto de medidas cautelares la cuota de gastos comunes?

El artículo 5, indica que la cuota de gastos comunes no podrá ser objeto de gravamen o medida cautelar debido a su naturaleza, a excepción de que se haya incumplido con las obligaciones adquiridas o por derecho reconocido por medio de una sentencia judicial. En esa caso, solo se permitirá cautelar el fondo de imprevistos y/o hasta el 20% de lo reunido de forma mensual por el PH hasta el mondo liquido que fuera decretado por la instancia legal.

Esta medida tiene como fin evitar el secuestro por embargo de la cuota de gastos comunes, una de las medidas cautelares contra la administración que impedía el acceso a los fondos utilizados para pagar a proveedores y cumplir con las obligaciones administrativas y de mantenimiento del PH. 

Recordemos que la cuota de gastos comunes es la suma de dinero que corresponde pagar a cada propietario para cubrir los gastos de administración, reparación, conservación, mantenimiento, operación, además de sumar parte al fondo de imprevisto.  Las cuotas de gastos comunes serán fijadas en el Reglamento de Copropiedad.

El fondo de imprevisto y las medidas cautelares contra la administración

La Ley 284 incluye la prohibición de hipotecas, gravámenes o medida cautelares sobre bienes comunes del PH, cuotas de gastos comunes y la cuenta de administración destinada a sus gastos operativos, y crea el fondo de improviso con el fin que sirva de contingencia en el caso de que la propiedad horizontal sea objeto de un proceso judicial de cualquier tipo o medida cautelar.  

El fondo de improvisto estará conformado como mínimo por el 1% del total de los ingresos anuales y de las cuotas de los gatos comunes de los propietarios del PH. 

Elartículo 46, establece la creación obligatoria de un Fondo de imprevisto destinado a atender y financiar las obras, obligaciones o expensas que surgieran de manera imprevista y que no está contemplada en el presupuesto actual del PH, que influye de manera directa la situación financiera y la actividad regular del inmueble. Este no podrá ser utilizado para gastos previsibles ni aquellos relacionados al mantenimiento de la propiedad.

El fondo de imprevisto deberá estar incluido de manera obligatoria como parte del presupuesto aprobado en la reunión ordinaria anual de la asamblea de propietarios, depositado en una cuenta distinta a la de los fondos del PH.