Desde el año 2009, entraron en vigor en Panamá las nuevas regulaciones por el cual se calcula el número de habitantes en edificios de apartamentos y establecimientos de hospedaje público redefiniendo los componentes mínimos de la unidad de vivienda. El Ministerio de Vivienda, por medio de la resolución No. 2, publicada el 16 de enero de 2009, estipuló cuántas personas pueden vivir en un apartamento en Panamá.

En esta nueva resolución, se incluye la cantidad de personas que pueden ocupar los espacios de pensiones, hostales, moteles, hoteles y apartoteles para evitar que se exceda el límite de población en estas y que se produzcan deficiencias en las infraestructuras.

La incidencia de sobrepoblación es un problema que también ha afectado a propiedades horizontales y que debe ser atendido de manera oportuna por el administrador, quien debe conocer y hacer cumplir lo que estipula la resolución número 2, emitida por el Ministerio de Vivienda.

¿Cuántas personas pueden vivir en un apartamento según la ley?

Según la resolución del Ministerio de Vivienda de 2003, dos personas pueden vivir en un apartamento de un ambiente compartido para sala y comedor y un dormitorio. En apartamentos con un dormitorio sin estudio ni sala familiar, podrán habitar dos personas. En apartamentos de una habitación con estudio y sala familiar, tres personas. En apartamentos de dos dormitorios sin estudio ni sala familiar, cuatro personas. En apartamentos de tres habitaciones, cinco personas.

Los apartamentos con dos dormitorios, estudio y sala familiar, y los que posean tres dormitorios, podrán albergar a cinco personas.

¿Cómo se establece la densidad de personas por apartamento?

La ley considera que, para calcular el número de unidades que se permiten en un lote, se usa como unidad de medida la vivienda por familia, es decir, la unidad de vivienda que tiene permitido alojar a una familia. Que los componentes de una vivienda son: sala, comedor, dormitorios, vestíbulo, baños, balcón, habitación de estudio, sala familiar, cocina, habitación doméstica y lavandería. Y que el único componente que se toma en consideración para calcular cuántas personas pueden vivir en un apartamento es el número de dormitorios que posee.

¿Por qué es un problema el incremento de densidad en un apartamento?

Las transformaciones que los ocupantes de los apartamentos suelen hacer de los componentes del apartamento, como salas familiares, habitaciones de empleados, estudios y otros espacios, en dormitorios ha ocasionado un incremento hasta de un 100% en la densidad real proyectada para los edificios, ocasionando riesgo en la infraestructura y deficiencia en cuanto a los espacios de estacionamiento.

Tomando en consideración esto, en el artículo segundo, se estableció que el componente mínimo de una unidad habitacional será el ambiente de uso múltiple en el que se realicen actividades inherentes a la habitabilidad.

¿Cómo afecta esta resolución a las propiedades horizontales?

Las propiedades horizontales deben regirse por lo que estipula esta resolución, por tanto, es deber de los propietarios no exceder el límite de densidad de habitantes y de cumplir con el reglamento de copropiedad en el que se establece su uso como residencia. Hago mención a este punto porque, en la actualidad, son muchos los propietarios que se han sumado al fenómeno de alquileres temporales, lo que copropietarios, administradores y miembros de junta directiva consideran un factor de riesgo para su comunidad, motivo de presión adicional en áreas comunes, afectando la naturaleza de residencia familiar, modificación en cuanto al fin para lo que fue construida la propiedad, entre otros.

Esto genera un conflicto entre las partes. El propietario, por un lado, alega que tiene derecho sobre uso de su propiedad; por el otro lado, se encuentra la propiedad horizontal (conformada por los copropietarios) quienes alegan de manera válida que dicha modalidad de alquiler temporal atenta contra el bienestar y seguridad de la mayoría, quienes dominan sobre la minoría. Además, al alquilar de manera temporal la propiedad, en muchos casos, se incumple con la ley que establece cuántas personas pueden vivir en un apartamento, complicando aún más la situación y lo que podría terminar convirtiéndose en un problema legal.