Los propietarios que forman parte de una propiedad horizontal comparten la responsabilidad de mantener y preservar los bienes comunes de la propiedad, para ello, deben estar al día con el pago de las cuotas de gastos comunes en base a lo establecido en la Ley de Régimen de Propiedad horizontal. Cuando existe retraso o falta de pago, las consecuencias de la morosidad afectan de manera directa a la administración, quien dispone de los ingresos económicos para cubrir los gastos comunes, administrativos y de gestión.

¿Cuándo se establece la morosidad en la administración de un PH?

La Ley No.284  que regula el régimen de Propiedad Horizontal establece que, se entra en estado de morosidad desde el momento que deja de cumplir con la obligación de pago en la fecha establecida en el Reglamento de Copropiedad, conllevando consecuencias para los propietarios como lo es el cobro recargos de hasta el 20% del valor de la cuota de gastos comunes, restricción de algunos servicios y privación del uso del portón eléctrico, ascensores, espacios comunes, entre otros.

Responsabilidad de los propietarios y consecuencias de la morosidad en la administración de un PH

El artículo 56 de la mencionada Ley, señala entre las responsabilidades de los propietarios que formen parte de un PH pagar las cuotas de gastos comunes extraordinarias u ordinarias en la fecha y tiempo establecido.

El artículo 2 de la Ley 284 indica con claridad que el régimen de PH tiene como principios rectores el mantenimiento y conservación de los bienes privados y comunes que hacen vida dentro de la PH. 

Mientras que el artículo 25 describe responsabilidad por parte de los propietarios de cumplir con el pago que será destinado a la administración, mantenimiento, conservación, operación, reparación y modificación de los bienes comunes, además, de contratar seguros contra incendios, terremotos e incendios provocados por terremotos, cuota que será definida en el Reglamento de Copropiedad.

Una de las más graves consecuencias de la morosidad en la administración de un PH por el retraso en el pago de los gastos comunes de parte de los propietarios es la reducción de ingresos económicos lo que impide que se cumpla con los pagos administrativos y de mantenimiento de la PH, derivando en incumplimiento de algunos artículos de la Ley 284 como lo son el 2 y el 25.

Es necesario que todos los propietarios contribuyan con el monto acordado destinado para los gastos comunes y el fondo de imprevistos.

La morosidad en la administración de propiedad horizontal y el papel del administrador

La morosidad en un PH es uno de los grandes problemas que enfrenta el administrador, quien es el responsable de vigilar que los propietarios realicen los pagos de cuotas ordinarias y extraordinarias además de diseñar el presupuesto que indicará cómo se usarán los ingresos durante un año fiscal el que requerirá aprobación de la asamblea de propietarios. En él también recae la responsabilidad de asegurar el mantenimiento y conservación de los espacios comunes, pero ¿qué pasa cuando los propietarios no están al día con los pagos? El presupuesto se ve afectado porque no es posible cumplir con los compromisos administrativos y de mantenimiento sin el ingreso requerido.

Medidas que puede tomar la administración para evitar las consecuencias de la morosidad

Lo ideal es que cada propietario haga el aporte acordado para las cuotas de gastos comunes en la fecha establecida evitando las consecuencias de la morosidad tanto para él como propietario como para la gestión del administrador. En vista de esta problemática, la administración y la junta directiva se puede valer de lo que dice la Ley respecto a la morosidad y tomar las siguientes medidas:

1. Recargos de hasta el 20% del valor de la cuota de gastos comunes cuando hayan transcurrido dos meses de retraso.
2. Impedir el uso de las áreas comunes recreativas y servicios como gas, televisión por cable, internet, entre otros.
3. Anunciar en un lugar visible de la propiedad el número de la unidad inmobiliaria que se encuentra morosa, el número de finca y el monto que debe sin colocar el nombre del propietario.
4. Suspender los servicios de correspondencia, portería, permisos de ingresos de materiales, remodelaciones o construcciones en la unidad, vigilancia y seguridad.

El deterioro de la propiedad horizontal puede ser una de las consecuencias de la morosidad ya que al no contar con el ingreso económico necesario es imposible realizar labores de mantenimiento y conservación de la propiedad derivando en la reducción del valor de la PH.

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