La responsabilidad del mantenimiento de la azotea de una propiedad horizontal estará sujeta a la dispuesto en el reglamento de copropiedad, en la promesa de compraventa y en el contrato de venta del inmueble.

¿Qué es la azotea de una propiedad horizontal?

La azotea es una cubierta llana con capacidad para soportar cargas vivas de una edificación considerado como un bien esencial común en una propiedad horizontal que, en algunos casos, puede ser reservada por el promotor o propietario inicial como también podrá ser de uso exclusivo de uno o más propietarios cumpliendo con ciertas condiciones. 

A quien corresponde el mantenimiento de la azotea de una propiedad horizontal

El mantenimiento de la azotea de una propiedad horizontal será responsabilidad de los propietarios, si fuera anunciada como un espacio de uso común en la promesa de compraventa.

El artículo 16, #6 de la Ley 284 del 22 de febrero de 2022, se refiere a la azotea como un bien común esencial en una propiedad horizontal, lo que nos lleva al artículo 56 del mismo cuerpo normativo, sobre las obligaciones y responsabilidades del propietario de un PH, que señala que los propietarios deben velar por la conservación y mantenimiento de la propiedad horizontal.

El artículo 58, a su vez, indica que la asamblea de propietarios como el máximo organismo de la propiedad horizontal tiene la responsabilidad de garantizar el mantenimiento, salubridad, conservación y buena administración de la PH.

Cuando la azotea corresponda al uso exclusivo de algunas unidades inmobiliarias, las cuáles deben especificarse en la promesa de compraventa o, en su defecto, en el reglamento de copropiedad, su mantenimiento y conservación corresponderá a los propietarios que gocen de su uso exclusivo.

¿Dónde se define el uso de la azota de una propiedad horizontal?

En la promesa de contrato compraventa y contrato de compraventa de las unidades inmobiliarias se deberá anunciar el uso de la azotea, si será de uso común o no. Si se omite esta información, se entenderá que será de uso común para todos los propietarios.

El artículo 27  de la referida Ley, señala que el mantenimiento de las áreas que fueron reservadas por el promotor correrá por cuenta del promotor y/o propietario inicial.

¿Puede la azotea ser de uso exclusivo?

Sí, así lo señala el artículo 117 de la Ley 284, que regula el Régimen de Propiedad Horizontal en Panamá, especificando que las azoteas pueden ser de uso exclusivo de algunas unidades inmobiliarias, excluyendo a otras unidades.

¿El promotor o propietario inicial puede reservar la azotea para futuros proyectos?

Sí, el promotor o propietario inicial puede reservar la azotea para construcciones e instalaciones futuras siempre que cumpla con las normas de desarrollo urbano de densidad, estacionamiento, destino, fines y otros que así describan.

Cuando se trate de proyectos residenciales, el artículo 6, numeral 48, indica una excepción sobre reservar la azotea, prohibiendo su reserva por considerarlo como bien de uso común.

¿Puede un propietario que tiene uso exclusivo regresarle ese bien a la propiedad horizontal?

Sí, un propietario que posea uso exclusivo sobre la azotea puede regresarle el bien a la propiedad horizontal estableciéndolo como un bien de uso común, pero para ello se requerirá de la aprobación de la Asamblea de Propietarios con un quorum calificado.

¿Dónde se describe a quién corresponde el mantenimiento de la azotea en una propiedad horizontal?

En el reglamento de copropiedad se debe incluir la responsabilidad sobre el mantenimiento de la azotea en una propiedad horizontal y quien ejerza la propiedad, el uso o goce de ella deberá pagar cuota de mantenimiento, así como velar por su conservación.

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